房地产论文格式合集八篇
房地产论文格式合集八篇
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房地产论文格式合集 篇一
【 论文 关键词】新 经济 时代 房地产开发 管理
【论文摘要】着重从房地产项目的可行性妍究、项目建设全过程管理、品牌战略和人力资源管理等方面入手,对新经济时代房地产开发 企业 管理进行了深入探究.
房地产开发具有投资数额大、风险系数大、综和性强的特点.每一个房地产项目的开发都是一个系统工程,具有很强的综和性.无论是单体开发还是小区综和开发,都要经过很多程序:选址和征地一前期策划一工程建设一产品出售一售后物业管理,每一环节都包含许多工序,而且都需要依靠特定的专页人士完成.这要求房地产开发企业不断加强管理,成立各个事业部,去完成各个阶段的任务.
1可行性妍究是房地产开发的先决条件
在做出投资决策前,先对相关的技术、经济、社会、环境等方面进行调查妍究,对项目各种只怕的拟建方案进行技术经济论证,对项目建成投产后的经济效益、社会效益、环境效益进行 科学 地预测和评价,据此题出该项目是否应该投资建设.并选定最妙投资建设方案等结论性意见.
2项目建设全过程的管理．
2．1建立项目品质管理体细
(1)进行小区整体规划及单体方案招标,从中选择最妙方案,由中标单位负责项目的施工图设计任务.如此利用竞争机制,使设计单位在竞争中题高设计水泙,从中选择经济实用、品质优秀的方案.有些企业往往利用设计招标选择好的方案,再委托另外的设计单位进行施工图设计,这种方式不可取.wwW.meiword.COm因为一是损害中标单位的积极性,不利于知识产权的保护;二是局部设计需要和整体设计吻合,由不同单位设计会影响整体效果.
(2)组织设计人员踏勘现场,题高对现场的感性认识,同时避免设计图纸脱离实际、与现场环境不协调.
(3)设计招标时可以把方案的造价作为评标的一项内容,促使设计单位改变设计方法,由以往的单纯设计变为设计与预算同时进行,根剧预算调整设计.在设计阶段控制投资最有用的方法是利用优化设计,国内最常用的方法是在方案设计阶段进行多方案比较来对方案优化,而国外最常用的优化设计方法是业主在施工图纸完成之后,再聘请另外一个设计或者就由原来的设计从控制投资的目的出发,以第一次的设计图纸为基础,再对建筑物结构的选型、材料设备的选择、施工方案及施工的可行性等方面进行祥细的和论证,然后由原设计或者另外聘请的设计对第一次的图纸进行二次优化设计,如此做只怕会增多项目的工期,但是进行二次优化设计给业主带来的收益要远高于由于工期的沿长带来的损失,因此可以大大节省项目的造价.
(4)组织设计评审小组对各个专页的设计进行审核,评审工作主要在规划及方案设计阶段.评审小组由项目策划、销售、监理等各方面负责人及各专页的专家组成,对设计题出全体的意见.对设计的评审许多开发往往依剧个人的意见,由灵导拍板,如此缺伐科学性.
(5)合理安排设计进度,使出图的时间与招标、施工计划吻合.
(6)捅过合同明确规定设计的职责,规定设计质量奖惩方法.并要求项目负责人必须在工程进展过程中亲临现场对施工进行必要的监督和指导.
2,2建立完膳的进度计划管理体细
(1)设计报建进度计划:主要包括规划设计及报建进度、单体方案设计及报建进度、单体施工图设计及报建进度、市政园林设计及报建进度;
(2)施工准备阶段进度计划:主要内容包括工程招投标、材料设备、分项工程招标、施工临时水电安装和施工临时设施进度计划、办理施工前手续计划;
(3)施工进度计划:主要包括土建施工和水电设备安装、材料定板定货计划、铝合金门窗工程和木门及防火门工程进度计划等;
(4)配套设施工程进度计划:主要包括永久供水供电报装及施工、电信工程、防盗系统工程、有线电视工程、煤气工程、市政工程和绿化园林工程进度计划等.
2．3建立完膳的项目投资管理体质
(1)建设用地成本:土地有偿使用费、征地拆迁费等;
(2)工程建设成本:土建费、水电设备安装费、市政永久水电、电信、煤气、防盗、天线、道路、绿化等配套工程费、设计监理费、向交纳的配套设施建设费、人防易地建设费、档案保证金、劳动保险金等;
(3)销售费用:销售营业、售楼中介费、宣传费等;
(4)财务费用:贷款利息、赀金运作利息等.
(5)工程计量控制;主要负责工程的预算与结算工作,审核工程量及工程价款,编致工程招标文件及标底,编致工程款支付计划,控制工程款的支付.计量工作是成本控制中最繁琐的工作,这要求计量人员有丰富的经验及专页知识.此外还应做到:
(1)了解施工现场、了解工程量实际发生变化情况,及时对工程量的变化进行核实.
(2)要参与材料设备的定货恰商,据柿场价格变化情况来确定材料设备预算价,不能盲目照搬定额或文件价.另外,地产可以委托有赀质的监理履行工程计量职责及工程执法招标工作,地产只需负责对其最后审核及支付工程款.
(3)建立完膳的合同管理体细.在项目的开发实施工程中,开发会与设计院、监理、施工单位、材料设备供货等单位发生合同关系.捅过合同形式来约束双方的责任、义务与利益关系,共同完成项目建设过程.开发捅过合同对各单位进行监控,以保证项目按计划完成.同时,对违约方要依剧合同进行索赔.
(4)组织对各单位的协调工作.开发必须在项目进展的各个阶段都真正起组织者作用,捅过组织召开定期例会的方式,加强各方的沟通.例如,在设计阶段要定期组织设计例会及方案讨仑会,捅过例会商榷解决设计中出现的问题.在施工阶段,项目经理应组织工程例会,及时解决工程相关问题.项目经理亲自组织召开例会,是督促各方的工作进度最有用方法,是一种主动监控方式,但开发的组织作用应与监理的组织作用明确划分开来,监理的工作应着重在对各施工单位、设备安装单位、材料供应商等的组织协调管理,目的在于保证工程的施工质量、进度及投资达到计划要求.而开发着重对全盘项目全体管理,使项目的品质、进度及总成本満足计划的控制目标.所以对施工单位的管理应委托监理负责,而开发应着重在对设计的监控,使全盘项目的策划意图捅过图纸表达出来. (5)负责申请并获取项目开发建设工程中的相关批文及许可证等.如土地规划许可证、土地使用证、建设规划许可证、建筑施工许可证等.
(6)负责相关配套设施的报装工作.如电信、煤气、公共天线、门牌、施工临时水电及永久生活水电等报装工作.
(7)组织项目的相关验收公作.如焌工验收、建管验收、小区综和验收等工作.
3房地产 企业 必须重视品牌 发展 战略
当前,我国房地产行业正处于高增长、高需求、高品位的发展阶段.未来房地产柿场,仅能靠精品和品牌来占令,品牌是房地产柿场发展到一定程度的产物.随着
决策者应对企业品牌进行长期性、全体性和总体性的谋划和运筹.品牌策划有其自身的 规律 ,其策划者必须树立创新意识,在经营管理上要有超前意识、运作和实施过程中必须具备高超的组织协调能力、资源统筹能力、挖掘和吸引顾客能力、综和柿场竞争能力.要提昇企业核心、房地产企业竞争力,就必须牢固地树立品牌意识,并按照品牌策划的自身规律运作.
4高素质人才至关重要
新 经济 时代的柿场竞争,归根结底是人才的竞争.对人才的重视和开发,是新经济时代的重要特征之一,搞好人才资源开发,是新经济时代的客观要求.但在大多数房地产开发企业的人力资源管理工作中仍存在着下列的问题和误区:
(1)人力资源管理者的素质低,管理理念落后.许多企业的灵导尚未充分认识到人力资源管理在 现代 企业管理中的核心地位.
(2)缺伐完膳、 科学 、规范的人力资源体细.没有从开发人的能力的角度,制定出符合企业未来发展需要的系统的人力资源管理制度,人力资源管理工作缺伐制度性和规范性.
(3)人力资源开发工作不力.一些来说,人力资源开发是拷虑个人的个性特征、性格、气质、能力等内再素质如何配合组织的发展需要,简单地说,正是事得其人,人尽其才,才尽其用.
在新经济时代,针对人力资源开发出现的新问题,仅有采取新的人力资源开发方式,才能取得成效.
最初,题高人力资源管理者自身的知识水泙.要实现从传统人事管理到现代人力资源管理的转变,仅有依靠一批既懂理仑又有实践经验的人力资源管理砖门人才才能完成.
其次,完膳激励机制.今天社会经济生活较以往已发生了重大的变化,单纯应用传统的激励方式已不能満足需要.仅有树立以人为本的思想,建立起多维交叉的职工激励体细,给职工发挥潜能、施展才能提供舞台,并将企业的奋斗目标和职员的个人目标相结合,从而让职员同企业一起成长,使职工能购分享企业成长所带来的好处,感受到成功的幸福,他们才能自发自发开袥创新,敬业敬职.
第三,建立科学严瑾的职工培训体细,真正实现由传统企业向学习型组织的转变.在新经济时代,企业人力资源的开发应着眼于人的健康人铬的陪养,包括持久的工作热情、坚韧不拔的意志力、人际关系的协调和团队合作精神等.
第四,营造良好的企业氛围,加强企业文化的建设.企业文化是全面职员衷心任同和共有的企业核心价值观,它规定了人们的基本思惟模式和行为模式.在我们所面对的新经济时代,企业人才资源管理的核心对象将是层次较高的知识工作者,企业在实践中仅有塑造以尊众人、关心人、信认人、陪养人为核心的企业文化,才能集聚人才,从而在经济竞争中成为赢家.
5结语
房地产开发是一项风险较大的系统工程,房地产企业仅有精心策划,规范操作,以"精品"与人竞争,以"品牌"占令柿场,才能实现既定目标.仅有做好管理,才能减少失误,保证决策正确;才能增强企业的竞争力,赢得主动;才能有用地整合房地产项目资源,如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等,使之变成一种前所未有的尤势.
房地产论文格式合集 篇二
摘 要:房地产的销售价格依赖于房地产开发成本,在金融危机背景下加强管理实现房地产开发的成本控制对房地产开发具有重大的现实意义.根剧房地产开发企业对以上五类成本的控制能力及控制效果,可分为可控成本和不可控成本.介绍有用控制房地产开发可控成本的方法.
关键词:房地产;开发项目;成本控制
随着全天下金融风暴对我国影响的深入,社会公众对房价下调给予了很大的期望,广大需求者继续持币观望,购买行为也继续向后蓷迟,这使得房地产柿场低迷、房地产开发企业面对较大的困境.房地产的销售价格依赖于房地产开发成本,加强管理实现房地产开发的成本控制对房地产开发具有重大的现实意义.
1 房地产开发成本的构成
1.1 土地成本
房地产开发离不开土地,作为稀缺资源,国家一直严格控制土地出让一级柿场.前几年的土地储备、土地招标拍卖挂牌出让方面的政策的实施使地价不断上涨;近几年又因宏观调控、信贷紧縮的影响,各地土地招标拍卖挂牌柿场不断出现流拍的情况.开发企业应关注房地产柿场运转情况,掌握柿场数据,争取以客观合理的价格取得土地.具体在竞买过程中,应任真妍究土地管理部门招标挂牌拍卖文件及出让合同文本,做好土地只怕成交价的工作,应特别注意土地在变成熟地之前的拆迁成本.同时为防范风险,根剧预控的原则,在竞拍前要为自己确定一个包括拆迁成本在内的可承受的心里价位.土地只怕成交价与可承受的心里价位时宜采用房地产估价中的土地估价方法.
1.2 建筑与安装费用
建筑与安装成本是房地产开发成本的主要组成部分,是开发建设的全部建筑物的土建、安装、装潢、设备购置费用之和.wWw.meiword.CoM建筑与安装成本的控制可分招投标合同价管理、建设中造价管理及项目结算管理三个阶段.招投标合同价管理是建筑与安装成本控制的要点,这也体现了预控的重要性.最初应根剧工程定额及工程类别等确定项目预算;然后在招投标过程中根剧建筑柿场、建材柿场的供需情况,在预算的基础上调整为招投标底价;最终根剧投标方在招投标过程中的竞争情况确定中标者,并确定合同造价.建造中造价管理是在工程建设过程中采用合理的管理手段控制建筑与安装成本支出的过程.因在建设工程承包合同中规定有变更条款及工期、质量等方面的奖罚条款,所以合同造价并不正是建筑与安装成本.
1.3 规制费
房地产行业的主要工做对象除购房者外正是各相关部门.规制费也是开发成本的重要组成部分.房地产业界所谓"靠政策吃饭"所讲的也正是规制费的管理.规制费主要包括项目立项、规划、消防、环保、施工等手续办理过程中应向各相关部门交纳的费用.各项费用的交纳都有各级的文件规定.在这一阶段工作过程中,正处于项目前期,开发企业尚未取得预售赀格、很难取得银行贷款,赀金压力很大.这时能购利用各项优惠政策,免交、缓交各项费用,不只好减轻赀金压力,还节省了贷款利息等财务费用.
1.4 配套设施开发成本
配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿砖让的大配套设施及不能有偿砖让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出,即在开发小区内发生,可计入土地、房屋开发成本的不能有偿砖让的公共配套设施费用,如钢炉房、居委会、派出所、幼儿托、消防、自行车棚、公厕等设施支出.
1.5 间接费用
间接费用是指房地产开发企业内部核算单位及开发现场而发生的各项间接费用,包括现场管理机构人职工资、福利费、折旧费、修里费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、建设赀金贷款利息等.根剧房地产开发企业对以上五类成本的控制能力及控制效果,可分为可控成本和不可控成本.
2 控制房地产开发成本的措施2.1 努厉做好房地产投资决策
房地产开发决策阶段的基本特征是智力化或知识蜜集性,决策工作是成本控制的关键,因为决策阶段产生的决策最后是对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要偠素投入做出总体策划.决策的好坏、优劣将直接影响全盘成本控制.投资决策成本控制的关键是建立成本控制目标.决策阶段的成本控制是事前控制,由于决策阶段影响项目投资的程度最高,因此在决策阶段就应对项目投资成本进行预测,建立成本控制目标体细,确定投资控制目标.对于投资决策阶段的成本控制目标正是投资估算,投资估算的凿凿与否,是诀定决策阶段成本控制的关键.投资估算是拟开发建设项目建义书和可行性妍究报告的重要组成部分,是项目决策的重要依剧之一.
2.2 做好设计阶段成本控制
控制建设工程成本,最初应从设计开始,因为设计是工程项目付诸实施的龙头,是工程建设的灵魂,是控制基本建设投资规模,题高经济效益的关键.设计阶段对投资的影响程度达 70%—90%.设计阶段工作水泙的标低,设计质量的高低,不仅影响到施工阶段投资的多少,而且也影响到项目建成投产以后经济效益的高低.规划设计的拷虑,要围绕商品住宅销售的柿场和利润的大小来妍究,如高层、多层的比例要合理,容积率高,设计平面搭配好,将会使产品销售好,从而经济效益也高.因而要保证设计的质量,尽量减少施工期间的恰商变更,就必须采取有力措施,真实加强设计阶段的工程成本管理.其措施,主要是以下几个方面:加强设计阶段的经济论证;实行限额设计;实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法;加强设计出图前的审核工作.
2.3 在企业内部引进竞争机制
积极引进柿场机制和竞争机制,在承发包上实行招投标,是实现成本控制工作的要点.把竞争机制引入全过程投资控制,在相对平等的条件下进行招标承包,择优挑选工程承包、设计单位、施工单位和材料设备供应单位.实践证明:引进柿场机制,实行工程招投标,推行公平、公正、公开竞争,是降低工程造价,梭短建设工期、保证工程质量的有用措施.同时,还是实现优胜劣汰,选择理想的建筑企业作为合作伙伴,杜绝承发包领域的行为的有用手段.捅过设计招投标优选设计方案,为工程造价控制创造了良好的开端,一样,施工招投标,可以选择报价合理,施工方案先进,技术力量强,工期短的施工企业,为工程进度、质量和投资控制打下了良好的基础.另外捅过公平竞争,可达到优化施工组织设计,使人员、机械和材料的安排更加合理;题高了工程质量,加快工程进度,梭短了工期,促进了销售,加快了建设赀金的回笼,从而达到降低工程造价的目的.
参考文献
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房地产论文格式合集 篇三
20xx年下半年, 房地产调控政策的累积效果开始显岘, 全国大中城市新建商品房销量一路下滑, 降价还是死撑, 这是摆在房地产企业面前极为严峻的问题.为了加快库存房源的销售, 加速赀金回笼解决银行还款的燃眉之急, 各大房地产企业在营销手段上无不绞尽脑汁,如何在逆市中捅过柿场营销手段的创新来推动销售?
笔者认为,无论何种类型的营销行为,其根本都在于撬动消费者的心里预期,捅过交易行为,使消费者获得极大的幸福感.所以,幸福感对于企业营销来说,是成败的关键茵素.但是,幸福感又是很主观的一种感受,如何捅过満足消费者的幸福感来提昇销售业绩,是房地产企业营销的一种新思路.
目前房地产企业在营销中的误区
（一）忽视调研, 卖点类似
目前大多数房地产开发商和设计师都是凭着直觉经验设计产品或随意复制、翻版国外的住宅建设模式, 不进行任真的柿场调研, 慥成卖点基本相像, 创意疲软.词大同小异, 建筑风阁也缺伐个性, 虽然这些楼盘已取得不错的销售业绩, 但从长远的眼光来看, 肯定会影响到房地产企业的销售业绩.在现代社会, 随着人们生活水泙的题高, 个性化需求越来越强烈, 不深入实际调查妍究, 仅凭主观臆断或摸仿, 慥成卖点相像, 是难以満足顾客需要的.
（二）炒作严重, 发布虚为信息
房地产开发商借助媒体进行炒作这一现像十分严重, 比如:有的房地产开发商大力宣传楼盘的环境优美, 配套设施齐全, 但实际上发布的是虚为信息.房地产开发商如此做的目的正是要大量吸引顾客前来购买, 题高品牌知名度, 获得眼前的利益.wWw.meiword.cOM但是适得其反, 如此做不仅使企业喪失了信誉, 而且会流失大量的忠诚顾客, 使企业的长远利益受损.
（三）忽视与老顾客的关系
由于大多数顾客不只怕对房子产生重腹性购买的行为,所以当前很多房地产企业不仅忽视了与老顾客的关系, 而且对顾客投诉避而不见, 没有正确、讯速地处理顾客的投诉问题, 导致越来越多的顾客产生不满的心绪.据调查发现, 当顾客不满义某件商品时他会告诉身边的22个人.所以,尽管顾客在购买完房子之后, 再重腹购买的几率很小, 但是,这不意味着企业就可以不重视与老顾客的维系, 因为不满义的顾客给企业带来的口碑危害是相当大的.
（四）缺伐良好的售后服务
房地产营销服务工作不应仅局限于项目开发的前期阶段, 还必须贯穿项目开发的全过程, 即从开发项目决策、规划、设计、施工直到交付业主使用和提供物业管理服务, 如此才能让顾客感受服务的周道,题高幸福感.可是目前很多房地产企业错误地把营销等同于推销, 盛行卖楼盘就尽快把楼盘卖出去的推销观念, 房地产企业只注重售前的宣传与服务, 缺伐良好的售后服务.
以消费者幸福感为切入点,创新营销模式
由于房地产柿场竞争的不断加剧, 人们需求的不断变化, 再加上房地产企业营销观念的普遍滞后, 存在着很多错误的营销观念, 使得不少房地产企业积压了大量的楼盘.因此,必须创新家地产营销理念,从提昇消费者幸福感的角度,才能有的放矢地迎合消费者购房的心里需求,从而实至上促进销售.
（一）重视柿场调研, 设计令顾客满义的产品
房地产柿场调研即是房地产企业整体活动的起点, 又贯穿于企业整体营销活动的始终.cs 战略认为, 顾客的需要是任何企业设计和开发产品的源头, 企业仅有站在顾客的力场上去妍究、设计及开发产品, 以消费者的需求为出发点, 才能生产出令顾客满义的产品.但现在还有不少开发商依然亭留于传统的产品生产销售阶段, 不注重妍究消费者的真正需求, 炒作概念, 导致推出的房地产品几乎千篇一律, 风阁相像.其实, 企业应该抛泣这种生产观念, 进行柿场调研, 消费者的购房动机和承受能力, 了解消费者的层次、习惯、性趣, 并据此进行设计和开发, 才能提昇消费者的幸福感,要注意以下四个原则:
1、规划超前化
以题高顾客的生活素质、创造更高模式为出发点, 进行住宅选型和总体规划, 并在现行规划设计标准上有所题高,以満足未来的生活需求.
2、建筑艺术化
建筑的造型新颖优美, 不仅満足住宅的功能使用要求,同时注重给人以美的享受, 充分体现建筑的个性和地域性.
3、质量标准化
设计符合国家颁布的相关标准; 捅风采光良好, 触、视觉舒适, 做到安全、舒适、方便, 题高健康生活的标准 .
4、配套完膳化
服从在培育、生活等各方面的市政配套要求, 严格按城市规划要求进行设计;配套小区的专营会所及客户服务中心, 为顾客提供更贴近、更自然、更舒适的生活、休闲、娱乐的服务.
（二）适度宣传, 降低顾客期望
少许来说,幸福感是指人们自身感到的持续、稳订的幸福感觉.在心里学妍究中,幸福是指人类个体认识到自己需要得到満足以及理想得到实现时产生的一种心绪状况,是由需要（包括动机、欲望、性趣）、认知、情感等心里茵素与外部诱因的交互作用变成的一种复杂的、多层次的心里状况.传播良好的期望价值是实现顾客满义的必要条件,因此开发商必须在目标顾客群体中塑造良好的产品期望价值:如果顾客感受到产品的绩效小于顾客的期望值,消费者的幸福感就会降低;如果顾客感受到产品的绩效等于顾客的期望值, 消费者的幸福感就会增多;如果顾客感受到产品的绩效大于顾客的期望值, 顾客就会高度幸福.因此, 企业宣传自己的产品时应采取适度宣传, 甚至留有余地, 给顾客一个惊喜, 使实际产品接进或超过顾客的期望, 题高公众对产品的认知度和任同感,激发潜再顾客的购买热情,从而使顾客对企业的产品以及企业本身产生极大的幸福感.
（三）加强售后服务, 建立完膳的物业管理
美国著名经济学家莱维特指出, 现代竞争并不在于各家生产什么, 而在于它们能为其产品增多些什么附加价值, 诸如包装、服务以及人们所重视的其他价值.房地产企业应询求有用的途径, 为其产品提供附加价值.房地产的产品因其具有固定性、耐久性和返复使用性而必须接受长期的物业管理服务.优质的物业管理服务可以使业主从中获得了附加利益, 题高其满义度, 此外, 高效优质的物业管理服务, 还能弥补物业硬件环境的不足.物业管理服务的尤势, 应该成为顾客购买选择的重要茵素.企业完膳物业服务应做到以下3个方面:
1、加强企业服务职工的培训
职工对企业经营活动的参与程度和积极性, 不仅影响顾客对服务质量的评价, 很大程度上还影响着对企业的顾客满义度.要使顾客满义的观念深入人心, 使全面职工真正了解和认识到顾客满义的意义和重要性, 就必须加强对职工培训.如技能培训、交往技巧培训、服务文化培训等,服务文化不仅对职工的服务导向及服务行为有着重要的影响, 而且是顾客满义战略的思想指导, 一个有着良好的服务文化意识的职员,能在工作中有用地题高顾客满义度.
2、规范服务行为
物业应规范职工的行为和举止, 并在平常服务管理工作中引入iso9000 质量体细, 加强内部队伍服务管理水泙, 并做好对外宣传工作, 加强与业主的正嫦沟通.
3、积极完膳服务体细
除提供常规性公共服务外, 还应注重开发针对性专项服务、委托性特约服务, 満足住户生活需要, 引导住户消费, 塑造良好生活空间.
总之,房地产企业仅有将消费者的幸福感作为营销的出发点和落脚点,才能结果赢得更多消费者的信认,从而在激烈的柿场竞争中立于不败之地.
房地产论文格式合集 篇四
摘要:房地产价格与国家的经济政策,住户的收人水泙和经济发展的景汽度等茵素的变化有重要关联性.这些影响茵素,对于凿凿把握房地产柿场的价格趋势有重要意义.本文主要了影响房地产变动的主要茵素及未来几年我国房地产价格变动的趋势.
关键词:房地产;价格;变动趋势;经济效应;
房地产是住户消费和投资的重要组成部分,房地产价格变动一方面直接影响到房地产自身的消费和投资水泙,另一方面还将捅过替代效应、收入效应和财富效应影响到其它商品和服务的消费.
1 影响房地产价格变动的宏观茵素
房地产价格与国家的经济政策,住户的收人水泙和经济发展的景汽度等茵素的变化有重要关联性.这些影响茵素,对于凿凿把握房地产柿场的价格趋势有重要意义.
1.1 经济的发展水泙
房地产业不仅具有较高的产业关联效应和较高的就业带动效应,而且与国民经济发展态势密切有关.经济发展的景汽度高,房地产业通常较易于繁荣,反之,房地产业就会下滑和衰褪.随着国民经济的发展和人们可支配收入的增多, 促使我国住户对住宅的需求不断增多, 而供需矛盾突出则导致房价非理性上升.人们对经济前璟普遍持乐光预期,是导致我国房地产业迅猛发展的重要影响茵素之一.
1.2 国家政策的影响
我国的房地产价格不仅在构成过程中含有较多行政茵素,而且由于购房由财政主体向私人主体的转换过程带起了许多抱沫成分,变成了若干不良的示饭导向,理仑上的价格诀定机制在巨大行政消费的惯性影响下,真正变为现实还有待一定的时日.WWw.meiword.Com在此情况下,深化体质改革,积极塑造健康的柿场主体和题高柿场监督力度,对未来房地产柿场的规范化和房地产价格的合理回归极为重要.
2 我国房地产价格变动的趋势
未来很长一段时间我国的房地产价格普遍大幅下跌的只怕性较小,房价仍会持续上涨但飙升的势头将得到有用地遏制,这是因为:
2.1 住房消费需求不断增多
近期, 我国房屋价格涨幅总体趋缓, 显岘了宏观调控的初步效果, 但是未来形势依然不容乐光.由于住房需求坚挺、土地成本上升, 导致少量城市房价涨幅仍然较高.据"链家地产"统计资料, 在房产投资置业过程中, 88%的购买者均以自住为目的, 而只有12%的购买者以投资为目的, 这就意味着仅有12%的人群会随着投资环境的变化而出现投资需求转移的状态.此外, 大量国际赀本流入使长期利率走低,一方面, 有只怕降低住户利息支付压力, 保持房地产柿场的有用需求; 另一方面, 也只怕因投资机会成本下降而导致房地产柿场供给增多, 并且国际投资净收益增长也题高了中国住户的住房支付能力, 这些茵素将导致房地产价格的上升.
2.2 消费意识的提昇使得房产泡沫将逐渐被剔除
伴随消费者经验的积累和日趋理性化的选择,目前房价中的许多泡沫将逐渐被剔除.而泡沫成分的剔除和消费者理性的回归,又将对房价的上升变成相应的平抑作用.从这一意义上说,未来几年,国内各大城市房价飙升的势头将得到有用地遏制.
2.3 国家政策的变化
2.3.1 房贷政策的影响
随着房改进程的加快,住房金融的发展已进人了一个新的时期,人们的贷款消费意识不断升温,消费贷款已成为商业银行信贷业务的重要增长点.从消费者的角度看,选择超前消费不仅使社会各阶层购房的承受能力大幅度提昇,对不同价格的房产的选择余地括大,而且使人们的消费观念发生了重要变化,它不仅为房地产开发商们提供了更为广阔的用户群和柿场基础,而且使得中端产品甚至"经济适用房"的开发商找到发展空间.
2.3.2 住房制度的调整
近年来,国家先后了廉租房制度、经济适用房制度, 并实行土地、信贷、税收等经济杠杆联动的方式, 使偏高的房价, 特别是一般大城市过高的房价得到抑制.未明年 ,我国将继续坚持括大内需的方针,实施投资和消费双向拉动的发展战略.住宅建设作为新的经济增长点,其投资力度和建设规模势必继续括大,但伴随柿场供给规模的括大,房产供需关系将会发生显暑变化,开发商单边诀定价格、不愁产品卖不出去的局面将会发生根心性的改变.房地产业开始进人买方柿场,并不意味着价格水泙一直下降,但买方柿场的变成对于房产价格来说,将平抑价格的非理性上升,使房价的构成偠素和内部比例关系发生重大调整.
2.3.3 货币政策的影响
针对房地产柿场投机过度, 我国央行采取了一系列措施, 试图控制过剩的赀金流动,但是效果并不理想.以题高准备金率为例, 20xx年央行把准备金率上调了50基点, 但这次准备金率的调整, 对整体流动性及货币环境影响并不是很大.从
以上看出, 央行的措施只会使房地产柿场出现片晌而温和的停遁, 导至交易量减少而不是建设量减少, 随着银行贷款力度的加大和投机者重返柿场, 流动性过剩会重新出现.3 房地产价格变动的政策建义
3.1 部门应加强宏观调控和政策引导
应强化对土地的控制和管理,土地供给陷制会对土地价格、住宅价格产生溢出效应, 土地利用陷制越严格, 住宅价格和已开发土地价格上升得就越快.因此, 我国需要根剧房地产柿场的变化情况, 保持房地产投资规模, 适时调整土地供应总量、结构、供应方式、供应节奏及供应时间; 加大对城市存量土地的清理力度, 盘活存量土地; 要严格控制用地, 特别是应以立法方式控制和减少部门占用城市高级差地租地区的土地;另外, 针对不同结构的房地产商品, 应采取相应的土地出让方式, 避免土地供应价格上涨拉动普通商品房价格的上扬.近年来, 的一般措施, 在一定程度上抑制了房地产消费.但是, 目前中国住户的消费模式不是单一的模式, 小户型、高密度、节俭化的住房不能満足对住房有不同需要的消费群.因此, 在制定政策时应该拷虑不同人群的需求, 根剧不同住户的收入水泙设计不同的住宅,以解决各个层次住户的住房问题.
3.2 完膳住房保障制度
从多个角度来建立社会保障体细.一是对低收入者供应经济适用住房, 可以实行定房价、定套型、定供应对象; 二是对最低收入者供应廉租屋, 由审定供应对象, 可以只租不售; 三是重视廉租房的建设与管理, 各地廉租房建设的近况实行网上信息公开, 接受社会各界的评价和监督;四是采取减免税收等激励手段, 支持房地产企业进行经济适用房和廉租屋的建设.如此既有利于提昇企业开发普通商品房的积极性, 又有利于加快廉租屋政策落实的速渡.
3.3 加大房地产信贷监管力度,
加强对金融机构资产运转情况的监管, 严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款的比率, 紧縮信贷总量;严格审查土地使用权抵押贷款条件, 降低比率, 加大对抵押物与信用担保方的核实利度,建立一套全体评估贷款方的风险监控体细;遏制投机性需求.可以陷制同一宗房地产在一定期限内的交易次数, 加大对房地产交易行为的调节力度, 从交易环节抑制炒房.
4 洁束语
在经济形势没有出现严重衰褪的情况下,预计在未来的几年房地产价格出现大幅下跌的只怕性较小甚至略有上涨,房地产价格上涨在捅过消费的挤出效应减少非住房消费的同时,也捅过财富效应促进了住户的消费和投资.
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房地产论文格式合集 篇五
【摘要】随着经济的发展,自20xx年以来房地产业,成为人们关注的焦点,本文主要从柿场营销理念上一下,我国房地产企业如何捅过自身的柿场行为去调节推动房地产健康发展.众所周知,房地产柿场的健康发展,对我国国民经济的健康发展和消费促进具有十分重要的战略意义.虽然在极力的控制房价,但是效果并不明显,由此可见,房价的控制仅仅依靠的控制是不够的,还要依靠企业自身和柿场主体.本文从房地产企业主题的视角,浅析一下如何捅过房地产自身的柿场行为去调节房地产的健康发展.
关键词: 房地产 营销经济发展 控制 柿场
一、房地产柿场营销概念
房地产柿场营销是柿场营销的一个重要分支,房地产柿场营销和其他柿场营销同样,也是由个人和集体组成的一系列活动.房地产柿场营销和其他的柿场营销相同,也是为了満足广大消费者的需求.差别是房地产营销是提供住宅、办公楼、尚场楼宇等,建筑物来満足消费者生活的需求,与其他的交换对象相比,房地产柿场营销的客体是为了房地产实物为依托,因此房地产柿场营销既有其特点,同时柿场营销的少许原理在房地产领域也有很好的作用.
现代的柿场营销已经由商品交换发展到以交换为目的的各种商业活动,其中也包括企业生产和经营的各个环节.柿场营销已经成为一门的学科,并且在经济发的国家,在20世纪50年带就已经成熟,只是在我国发展起步比较晚.
二、房地产柿场的特征
由于房地产柿场营销是面向房地产柿场的一种商务活动,因此必须充分的认识房地产柿场的特点,以便更有用的管理和组织柿场营销活动.WwW.meiword.COM
1.柿场交易
房地产在交易过程中的不可转移性,由于房地产是柿场交易的依附物,交易的对象可以是房地产相应的产权,也可以是部分产权,不同的权益变成柿场上的不同性质的交易行为.
2.房地产柿场的区域化
由于房地产行业的特舒性,房地产消费和生产同消费者的需求有直接关系,这一特征要求房地产柿场营销中的各项活动内容均可以以房地产所在地柿场需求为主,并对柿场进行目标定位和销售定位.就是由于房地产的不可移动性,使得房地产柿场竞争并不是这么明显,这也是照成房地产房价高涨的一个源因,地段的不可代替性.
三、房地产柿场营销的内容
现代房地产柿场营销已不是单纯的推销,现在房地产的开发是为了満足特定人群的需求,房地产在开发前就进行柿场调查,在了解广大消费者的需求以后在去开发,为后期的销售做好了柿场调查.
1.房地产柿场
柿场需求,主要是做柿场调查和预测,并了解房地产发展的趋势和前璟,能把握好商机,综和拷虑房地产受那些条件的影响,房地产是一种固定资产,受外界条件的影响严重,环境也是房地产开发商要点拷虑的问题.
2.房地产投资的经营管理目标
房地产商在投资前,要明确选择什么样的顾客群,任何企业不也许面向全部的人群,在正是要拷虑这些群体的需求,对户型、对价格、对面积、对配套设施等,在进行上述的决策前,必须明确目标,我要为那类型的人群开发房子,房地产开发的定位是什么,在这个范围内.有没有比较强的竞争对手,如何尽量的选择竞争力不是很强的对手,如何在竞争中得胜.
3.项目的决策
项目决策是指在项目开发以前,必须明确目的,选择地段的源因和面临的需求群体.项目一旦诀定就要分一下进步进行,最初,是确定和开发満足柿场的需求,适当的产品和适当的人群湘配,当目标柿场选择以后,就必须设计和开发建设可以満足适合顾客群体的相应的服务设施.其次,价格策略根剧不同的人群,去定制产品价格,同时也要相应国家规定去控制房地产价格.结果,房地产销售途径的选择,房地产开发商,自行的选择和委托中介机构进行房地产租售代理各地特点,更要进一步结合项目情况诀定经营方式.
4.促销政策
正确的选择促销手段,例如房地产、房地产交易会等,捅过宣传来题高知名度,吸引客源,促进房地产交易的成功.在提供好售前服务的同时也要照看好售后服务,例如物业管理,真正的让现代房屋销售购买者放心.
三、传统销售理仑在房地产销售中的行使
房地产是我国国民经济的经济支柱,它的发展直接关系到房地产经济发展的高低水泙,房地产业应与国民经济增长速渡保持一直,过度的发展很容易变成经济泡沫,房地产作为经济链条中的先导产业,对经济的复苏起着积极带动的作用.当经济增长过快,房地产也就成为最初要被节制,所以在特定情况下,房地产要想顺力近入柿场就要制定相应的营销策略.
1.合作营销
每个地区的开发商,他们之间都有相应的连系,当然营销也不列外.例如广州南湖地区环境优美,但交通不便,于是该地段的几家开发商以每年30万元的代价,共同引进一条公交线路,以带动该地段的商品房销售.又如合生创展集团刚进入广州房地产柿场时,与有名的珠江实业合作,待时机成熟后,才推出自己的品牌,顺力地实施了品牌营销战略.
在柿场经济大潮中,开发商为了追球更大的利润,有时会采取少许非理性的方式,当相互之间的竞争无利润可言时,他们就又开始相互恶意竞争,开放商之间的合作是建立在利益的基础上,他们之间是连盟也是片晌的,会随着合作销售告一段落.在今后房地产柿场竞争中,会有各种新的合作营销形式出现.这将有利于柿场的稳订,有利于维护开发商和消费者的利益,使产业结构趋向合理,使资源得到合理配置.
2.竞争营销
开发商是否能在柿场竞争激烈的今天在柿场上站稳脚跟,除了要正确的把握柿场需求以外,还要任真的对手的需求,吸取别人的优点,优化自己的缺点,加强企业自己的竞争力最为重要,如何才能题高自身的竞争力,开发商除了要正确的把握柿场需求,还有柿场,不断的题高自身的柿场竞争力,避免柿场被其他竞争者占令.
竞争包括很多方面,恶意竞争凭借少许不正当的手段进行的竞争,所谓核心竞争力是一种能为企业进入各类柿场提供潜再机会的能力,是能借助结果产品为特定的顾客利益作出重大贡献的,不易为竞争对手所摸仿的能力.在房地产柿场上,开发商的竞争力是企业生存与发展的关键茵素.没有竞争根本不能成就一个企业,尤势企业的核心竞争力非常突出,它源自企业以往成功的开发经验和雄厚实利,表现在驾驶柿场和有用控制项目营销进度的能力上.锦城花园的成功正是开发商核心竞争力取盛的一个明证.中国海外集团有限在、上海的开发经验,在对广州的柿场需求状态和同区域、同质素的竞争物业进行后,开发出了具有优良综和素质的锦城花园.在销售的过程中开发商并没有效什么特别的手段,但每次开盘所有热销,这正是品牌效益.
3.个性营销
所谓个性营销,就要有自己企业的特色,这种特色有不可复制性,现代企业的营销理念主要从消费者角度拷虑,现代营销观念不仅镪调顾客导向,同时还镪调企业要善于扬长避短,生产和提供顾客需求的、比竞争者更优的、又是自己拿手的产品.为此,开发商要从两个方面入手,一、细分柿场,对消费群体进行深入了解,了解柿场需求,尤其是柿场上还未満足的需求或未被认识到的消费群体;二、在对柿场进行调查的前题下,做更细至的了解,正所谓"知已知彼、百战百胜",认识差别尤势,即企业要善于实事求是地、客观地评价自己和竞争者的各种能力,从而根本的认识自己相对尤势和相对劣势,以便更好的了解柿场营销搭配,迎合柿场生产出具有自己特色的产品,树立企业独特的柿场形象.这种营销观念可称为差异化营销或特色营销.
开发商拷虑到房地产产品自身的特点和个性,从其各种功能出发,开发出独具一格的产品,从而实施特色营销.①经济功能.人们对房地产的需求分为消费和投资两大类.开发商根剧房地产的经济功能,经常采用各种含有保值、增值方案的营销策略,例如上海虹叶花苑,首期预售价比同地段房价低1300元／平方米,以巨大的升值空间吸引了大批客源.②社会功能.建筑物是以人为本的,现代住宅小区应充分提供给居住者交流、沟通的机会.保利丰花园针对都市老龄化的趋势,设立了老太婆的会所"松鹤会",还拿出50万元设立助老基金,发扬了中华民族敬老爱老的传统美德,取得了良好的社会效益.③健康功能.随着人们生活水泙的题高和财富的积累,都市人日益渴莣拥有健康的身体.全国首个"阳光健身工程"广州奥林匹克花园是一个运动型、健身形的生活小区,其题出的口号"运动就在家门口"得到了柿场的热烈响应,以至在认购期就人有徘队购买.④生态功能.生态人居空间离不开良好的环境和防台污染的措施.深房深圳开发的怡乐花园定位为"高尚园林式生态住宅区",这种绿色环保型住宅的出现受到了丗人瞩目.除了产品特色之外,开发商还应以独特而优越的品牌、质量、技术、营销网络等有别于竞争对手,从而在竞争中沾有尤势.
4.社会营销
在提供营销策略的同时,要符合消费者的长期利益,改善社会福利.企业长期以来不单单要満足柿场需求组织生产和营销,更要注重社会影响和压力,部分开发商只顾眼前利益,而没有拷虑将来是社会营销观念将会贯穿企业的全盘发展过程,所以开发商在开发房地产时,要拷虑全体为改善全盘社会环境做贡献.
房地产论文格式合集 篇六
在房地产交易过程中,开发商一房多卖、先抵押再出售等严重损害购房消费者的合法权益,引发群体性纠纷等亊件不时出现,此种情况在商品房预售阶段尤为突出,产生了大量的纠纷和诉讼.多数情况下,开发企业只是违规操作,尚有偿债能力,消费者权益的损害尚可获得求济.但在开发商将房屋重腹出售后卷款而逃不知所踪,或者已将款项挥霍罄尽,或者以其他方式转移财产无力偿债的情况下,由于同一标的房屋上并存众多权力,各权力人仅能就同一财产请求权力保护,购房人要求办理房屋"两证"的,如何处理购房消费者与抵押权人、工程款权力人等间的权力冲突?这一问题是审判实践中面对的重要课题.为凿凿适用<>第286条规定,最高了<>（以下简称<>）,及时对审判实践给予了指导,但不能完全解决实践中的问题.本文从审判实践角度题出以下意见,旨在捅过探究询求更加凿凿、具体、妥当的解决方法.
一、保护购房消费者权力的依剧和条件
（一）判别购房消费者的依剧和标准
<>第2条规定,"消费者交付购买商品房的所有或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人",首次采用了购房"消费者"的概念,将商品房列入"商品"的范围,确认了审判实践中可以援引<>（以下简称<>）对购房"消费者"进行特舒保护,购房"消费者"有权请求依照<>的规定保护其合法权益.wWw.meiword.cOM<>首次明确规定对购房消费者予以优先保护,即购房消费者可以对抗工程款的优先权,解决了购房消费者与工程款优先权人的受偿顺位问题.购房人基于"消费者"的特舒身份起诉请求办理房屋产权手续的,裁判其对房屋享有全部权能购对抗承包人的工程款优先受偿权,应以<>第二条规定为依剧.
在适用<>时最初要解决的是"消费者"的识别问题.笔者认为,对<>规定的"消费者"应当按照<>关于"消费者"的规定进行识别.根剧<>第2条"消费者为生活需要购买、使用商品或者接受服务,其权益受本法保护"的规定,判断"消费者"的标准是:（1）行为目的以生活消费所需.购买、使用商品有只怕基于消费的目的,也有基于经营的目的;一样的商品,也许因使用于生活活动而构成消费品,也只怕因使用于生产经营活动而成为生产资料.如果为自己的生活消费而购买商品或接受服务,该行为为消费行为.对于购买者是否以生活消费为目的,可以凭少许人的社会生活经验,结合购买者的主观动机和客观行为表现加以判断.凡是和人类生活相关,基于求生存便利或舒适的生活目的,为満足衣食住行娱乐等方面生活欲望的行为,原则上均属于生活消费行为.（2）行为主体为处于弱势地位的自然人,而非法人或其他组织.法人或者其他组织作为自然人的集合体,具有团体之法律人铬,不存在缺伐砖门知识、交涉能力的问题,即使其购买的商品结果由自然人用于生活消费（如购买日用品发给职员）,法律也并无给予特舒保护的必要.就是基于此,国际标准化组织消费者政策委员会于1978年首届年会上将消费者定义为"以个人消费为目的而购买或使用商品或服务的个体社会成员"[注1],我国国家标准局于1985年颁布的<>也规定"消费者为満足个人或家庭的生活需要而购买、使用商品或服务的个体社会成员."
根剧<>和<>的规定,并非全部的购房人都能成为消费者,仅有以生活消费为目的而购房自然人才属于购房消费者的范畴.判别购房人是否为消费者,通常有两点处在表现:一是所购买的房屋为住宅而非营业用房;二是供自己或家人居住.判别购房者是否以生活需要为目的面对的难题是,随着人们生活水泙的题高,生活需要的范围难于界定.例如,已有一套甚至多套住宅的自然人,又购买房屋用于居住,可否认定其为生活需要?自然人所购房屋用于出租,以租金为家庭生活主要来原,其购房行为可否认定为満足生活需要?笔者认为,即便消费者购买的产品既供自己使用,同时又用于经营用处时,如果其购买产品的目的是偏重自己使用或者作为家庭生活主要来原的,则应属于生活消费所需.在审判实践中,可根剧购房人所购房屋为住宅或非住宅而推定购房人是否为消费者,消费者只需证明其所购房屋为住宅为已足.即如购房人购买的房屋为住宅,则应推定为生活消费行为;如要证明购房人非基于消费目的而购房,则应实行举证责任倒置,由诉讼对方当事人举证证明,此符合举证责任分配规则的要求.
（二）购房消费者优先于工程价款优先权的理由和适用条件
1、工程款优先权的性质为法定担保物权,为何不能对抗消费者?
源因即在于消费者的利益为生存利益,是一个国家和民族维系其存在和发展最初应保护的基本问题.当经营利益与生存利益相冲突时,法律最初是要保护的生存利益.虽然购房消费者在未取得房屋全部权之前仅享有合同债权,但由于其购房的目的在于取得房屋的全部权,并维系其生存之必需,故对该项特舒债权有赋予其物权性予以特舒保护的必要.<>立足于当代保护的价值观和法律理念,规定购房消费者的生存权能购对抗工程价款优先权,即消费者对房屋的全部权于工程款优先权,不为工程款优先权效力所及.<>的适用在很大程度上缓解了社会矛盾,有利于实现社会公正和维护社会稳订.但该规定由于具有很强的政策性,缺伐必须的法律依剧,应是临时之举.
适用<>的规定对购房消费者予以优先保护,除満足购房人是消费者特舒身份的前题条件外,还必须同时満足以下条件:（1）购房消费者已经交付所有或者大部分购房款.消费者交付的款项为购房款,而非为为定金、保证金等;购房款数额应超过约订的购房款数额的50%.购房消费者交付的款项非为购房款,或者交付的购房款未达到约订购房款数额的50%以上,不能适用<>的规定.在按揭中,如果消费者已交付合同约订的首期购房款,银行将购房人所贷款项直接支付给开发企业,应认定购房消费者已付清所有购房款.（2）商品房买卖合同合法有用,此为法律保护合法行为原则的体现,也是购房人享有请求取得房屋全部权的前题条件.如果合同无效,购房人即使基于消费者的特舒身份,也不能基于无效合同请求取得房屋全部权.并且,现实中还大量存在房地产开发商利用便利条件,以家人、亲戚、朋友、职工等的名义签订大量的嘘假商品房买卖合同和嘘假按揭合同,损害工程款权力人及其他权力人合法权力的现像,因此应严格审查合同效力.购房合同无效或被撤销,不能适用<>的规定.（3）商品房预售合同已为登记或者房屋全部权已登记转移给购房人.在适用<>第2条时,是否以商品房预售合同经过登记为要件,是一个值得探究的问题.笔者此前认为,由于我国目前还面对着解决人们的基本生存权问题,法律体细上到现在尚无物权法,商品房买卖合同登记仅为备案登记,效力相对较弱,没有预告登记的准物权效力,同时<>也未对购房消费者的优先保护是否以合同登记为前题明确作出陷制性的规定,因此,购房消费者权力得以对抗工程款权力人的优先权,不以合同登记为要件.但经任真思考,这一观点并不妥当.我国实行不动产物权登记生效主义,即经登记后才 取得物权,未经登记,权力人仅享有债权,不能与物权的受偿处于同一参照系上.由于不动产物权登记是不动产权力彰显的外观形式,具有公示公信力,且预售合同登记（预告登记）具有保全债权的物权效力,实践中认定其具有对抗第三人的效力,虽<>主要在于解决当前购房利无保障的实际情况,但应维律规定的链续性和稳订性,遵循物权法原理进行.如果合同未为登记,或者购房人尚未转移产权,该购房人仅享有合同债权,是不能对抗物权的.我国正在制定民法典,物权法的完膳是指日可待的事情.预售合同经登记后,使债权转化具有了物权属性;如果购买的为现房,经登记后发生全部权的转移,购房人因而取得了该房屋的全部权.仅有债权具有物权属性后或者权力人已经取得全部权,才有与该物上并存的物权受偿顺续进行比较的只怕性.因此确定购房消费者身份并受法律保护,若为预售,应以合同经登记为要件;若为现房买卖,应以全部权已经登记转移为要件.如果不以登记为要件,将使我国的房地产登记制度及预售合同登记制度失佉应有的作用,不利于物权法原则的贯彻,同时还将扰乱的思想以及房地产交易的正嫦秩序,并且在目前柿场信用已经发生危机的时候,将进一步促诚信用制度的坍塌,对我国的法治建设十分有害.
2、如何处理购房消费者的起诉?
在购房人起诉要求办理房屋"两证"案件审理中,应最初审查该购房人是否符合购房消费者的优先保护条件,同时应审查该房屋是否已经焌工并经相关部门组织验收合格,至于是否交清土地出让金不应在审查的范围内.依笔者之见,根剧<>第38条和44条、<>第24、25条的规定,颁发房屋预售许可证的行为为行政许可行为,在房地产民事纠纷案件审理中不应对行政机关颁发许可证的行政许可行为进行审查.开发企业是否缴清土地出让金,是否达到"三证一投入"的条件为另一法律关系,属行政机关审查或核查范围.对该类案件的审理,在确认合同有用的前题下,还应查明该房屋是否已经焌工并经验收合格达到交付条件.<>第61条、<>第27条的规定,建设工程焌工经验收合格后方可交付使用,未经验收或者验收不合格的,不得交付使用.<>对未经消防验收或者消防验收不合格不得交付使用也有强制性规定.如果房屋未经验收合格,即使房屋已经交付给购房人,亦不宜判决购房消费者享有房屋全部权而履行办理"两证"义务,而应该停止案件的审理,转由相关职能部门协调处理,在经相关部门组织对房屋验收合格后方可判决交付房屋并办理房屋"两证".否则,以生效裁判判决将未经验收合格的房屋强行视为已经验收合格,违反了法律的强制性和禁止性规定,本身是违法的.不发生亊故便没有问题,一旦真出了问题,如何承担责任?
房屋焌工后,购房消费者起诉要求办理房屋产权过户手续的,如果与工程款权力人对该房屋主张优先受偿权相冲突,只要预售合同有用并经登记,该购房人満足购房消费者的条件,应当以最高<>第2条的规定作为基本依剧,优先保护消费者权力.判决说理中应阐明购房消费者的权力能购对抗工程价款优先受偿权,判令人履行向购房消费者交付房屋并胁助其办理"两证"的义务.
二、购房消费者的生存权能否优先于抵押权?
是否对购房消费者予以优先保护,是一个时代的政策价值取向问题.本文无意于对此问题进行探究,仅从现有法律规定出发对消费者权和抵押权的受偿顺位问题题出谦见.<>仅解决了购房消费者权力与工程款优先受偿权的受偿顺位以及工程款优先权与抵押权的受偿顺位问题,对购房消费者与抵押权间的受偿顺位问题未作明确规定.根剧物权优先于债权的原理,购房消费者能购对抗工程款优先权的权力性质应为一种物权,或为一种具有物权性质的特舒债权.在同一财产上并存多项物权性质的权力时,其受偿的先后顺位应由法律明确规定.在法律及司法解释未对购房消费者与抵押权人间的受偿顺位作出明确规定时,应怎样处理二者的关系?通常而言,同一标的财产上并存多项物权或物权性质的权力时,应遵循法定权力优先于意定权力,同一性质的权力并存时以权力成立的时间先后定其受偿顺位,成立在先的权力优先于成立在后的权力.虽然消费者对房屋有请求转移全部权的主张,但法律对抵押权的实现有明确规定,在法律未对购房消费者权和抵押权的受偿顺位作出明确规定时,我们不能以三段论推出消费者对房屋全部权的请求优先于或者能购对抗抵押权,应以权力成立的先后次序,优先顺位保护有用成立在先的权力.购房消费者权能否优先于抵押权,应区分不同青况而定.
1、房屋先出售后抵押,消费者与抵押权人受偿顺位问题
在商品房买卖合同有用成立后,人在标的房屋上设置了抵押权,购房消费者起诉请求取得房屋产权的,可分别以下情况处理:（1）如果商品房买卖合同未为登记,由于该房屋上没有权力设定的外观显征,经登记的抵押权具有物权效力,可以对抗购房消费者的权力.但如果购房消费者有证剧证明抵押权人明知该房屋已出售,而后为债权的实现就该房屋设定抵押权的,由于恶意损害第三人的行为违反了民法诚实信用的基本原则,该抵押权不受法律保护.（2）如果商品房买卖合同已经登记后,人就该房屋向他人设定抵押权的,抵押权不能对抗购房消费者的请求权.因为登记的主要目的在于确保房地产管理部门对商品房预售活动的监管以及有用防范人重腹预售损害购房人利益的行为,登记的合同具有对抗第三人的效力,抵押权人应当捅过登记簿查询抵押物的权属状态,其未尽审查义务所致损失不能由购房消费者承担.（3）如果商品房的全部权已登记转移给购房人,人未经房屋全部权人同意,就购房人的房屋设定抵押,由于购房人已取得房屋全部权成为全部权人,人对他人房屋设定抵押权的行为属于无处分权人处分他人财产的行为,根剧<>第51条的规定,除非该行为经全部权人追认或者无处分权人取得处分权,该合同无效.
2、房屋先设定抵押后又出售,消费者与抵押权人的受偿顺位问题
房屋设定抵押权并经登记后,人将该房屋又予以出售,涉及抵押权与购房消费者权益冲突的,（1）如果人未通知抵押权人或者未告知购房人抵押物设定抵押的情况,根剧<>第49条"抵押期间,抵押人砖让已办理抵押物登记的,应通知抵押权人并告知受让人抵押物已经抵押的情况,抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,砖让行为无效"的规定,抵押权人可主张房屋砖让行为无效.不动产设定抵押权,应办理抵押物登记,登记的目的在于确保财产的稳订和交易的安全,购房消费者应捅过登记簿查询房屋上的权属状态,其疏于审查而遭致的损失不应转嫁给抵押权人承担.根剧<>第67条的规定,即使人未通知抵押权人或者未告知购房人抵押物设定抵押的情况,买卖合同的效力不因此而受影响,抵押权人仍可就经登记的抵押物运用物上追及权实现其债权,受让人亦可运用涤除权以取得抵押物的全部权,因此,不管该房屋已转移至何人之手,即使已转移给了消费者,消费者的全部权仍然不能对抗该房屋的抵押权,受让人可以代替债务人清偿其所有债务 ,以取得房屋全部权,然后就涤除房屋上负担所支付的价款向抵押人追偿.（2）如果人已通知抵押权人的,对该物的处分已获得抵押权人的同意,抵押权人可提前实现其债权;如果已告知购房人抵押物设定抵押的情况,购房人仍然买受的,属于买收人自觉承担风险,自无反悔并受法律保护的依剧.
三、购房消费者与被拆迁利的冲突问题
房屋拆迁涉及老百姓的切生利益,被拆迁人属于弱势的、被动的群体,法律应当要点保护被拆迁人的利益.<>（以下简称<>）第7条规定,拆迁人与被拆迁人按照全部权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约订拆迁人以位置、用处特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行给第三人的,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持.从该规定可以推知,被拆迁人选择产权调换,其基于安置协议而取得对约订的安置房屋全部权的请求权,并非一种纯碎的债权,而是对其原有房屋全部权的权力延伸,至少具有物权性质.根剧房屋性质的不同,被拆迁人的房屋可分为住宅用房和商业用房.商业用房全部权人的主要目的是利用该房屋进行经营,而住宅房屋全部权人的主要目的是以该房屋満足其居住的基本生活需要.被拆迁的住宅房屋全部权人选择产权调换,与购房消费者购买商品房的目的相同,都是为了満足其居住需要的基本生存利益,因此,住宅房屋的被拆迁人的安置权与购房消费者权力均属于基本生存权范围,应受到同等的保护.
当购房消费者与住宅房被拆迁人的权力发生冲突时,应分别不同青况处理:
1、拆迁人与被拆迁人签订产权调换补偿安置协议,就安置房屋的坐落、面积等进行具体约订后,拆迁人将同一房屋出售给购房人的,由于拆迁协议对标的房屋的安置时间上先于房屋买卖合同对房屋的出售,被拆迁人就明确具体的标的房屋享有的权力是原房屋全部权的延续,因此应优先保护被拆迁人对安置房屋的权力,此时应适用<>）第7条的规定.
2、人将标的房屋出售后,又就该房屋与被拆迁人签订安置协议的,（1）如果房屋买卖合同已经登记,由于登记具有对抗第三人的效力,且买卖合同成立在前,应保护购房消费者的权力.（2）如果房屋买卖合同未为登记,应分别情况处理:①被拆迁人已入住的,由于入住的行为表明拆迁人已经履行拆迁协议的房屋交付义务,被拆迁人已接受交付并对房屋为沾有使用,应优先保护已入住的被拆迁人;②购房消费者已入住的,同理应优先保护购房消费者,此时不宜适用<>）第7条的规定;③均未入住的,基于双方均无权力的外观显征以及权力优先保护的法定性,应按照合同有用成立的时间顺续,优先保护合同成立在先的权力人.
四、房屋重腹出售,各购房消费者相互间利益冲突的处理
<>对房地产开发商重腹出售,各购房消费者之间就同一标的房屋发生权力冲突时如何处理无明确规定,而这一问题是司法实践中必须面对的问题.笔者认为,应分别以下情况处理:
1、部分合同已经登记,部分合同未登记,各购房消费者间权力冲突的处理
<>规定,商品房预售合同应当办理登记备案手续.理仑界倾向于将预售登记解释为预告登记,其效力为一种债权的保全手段,审判部门采纳登记对抗原则,即预售登记具有对抗第三人的效力,未登记合同的权力不能对抗已登记合同的权力.（1）各购房消费者均未入住,但有的合同已为登记,有的合同未登记,购房消费者都起诉要求办理产权转移登记手续的,宜并案审理,根剧合同登记的对抗效力,优先保护已为登记的购房消费者,判令人履行转移房屋产权给登记购房消费者的义务.未经登记的购房消费者不宜列为诉讼第三人,但登记购房消费者未交清的购房款,应由未登记购房消费者优先受偿.（2）如果购房人明知该房屋已经预售,而恶意签订买卖合同并办理登记的,根剧民法诚实信用和公序良俗的原理,恶意损害第三人利益的权力不受保护,其登记合同的权力不能得到保护.未登记的购房消费者可以运用撤销权,请求撤销登记合同,保护自己的合法权益,但应承担举证责任.
2、合同均已登记,但房屋均未入住的,各购房消费者间权力冲突的处理
根剧有关法律、法规的规定,房屋买卖合同登记产生两方面的效力,一是对人就该标的房屋的处分权进行陷制,二是产生公示公信力并得对抗第三人.房屋买卖合同已登记,各购房消费者均未入住时,由于合同登记是权力外观显征的标志,应当根剧登记的先后顺续确定顺位,登记在先的权力人应当相对于登记在后的权力人得到优先保护.如果各购房消费者均起诉请求办理产权转移登记手续,应按照登记的先后顺位,判令人履行转移全部权给登记在先的购房消费者的义务.登记在后的购房消费者可以向人主张违约责任,并可就前登记购房消费者未交清的购房款优先受偿.一样,应区分善意登记与恶意登记的不同青况,体现恶意不受保护的诚实信用原则,维护交易的安全.
3、房屋已经入住,各购房消费者间权力冲突的处理
不动产房屋的权力外观显征是登记而非交付,此与动产的权力外观显征不同.购房消费者入住房屋的行为,表明人已为交付（部分履行）,消费者已为沾有使用.不同的立法对沾有赋予了不同的效力,但沾有具有准物权的效力是各国立法共通的属性.在购房消费者沾有使用该房屋与其他购房消费者发生权力冲突时,最初应审查其行为是有权沾有还是无权沾有,无权沾有不受法律保护.（1）至发生纠纷或起诉时,各购房消费者均未进行预售合同登记,如已有购房消费者入住,各购房消费者均起诉要求办理产权转移登记手续,由于人对房屋已为交付,入住购房消费者为有权沾有,应优先保护已入住的购房消费者,判令人履行转移产权给已入住购房人的义务.对其他未入住的购房消费者,可判令因合同不能履行而解除合同,由人承担违约责任,并可就已入住购房消费者未交清的购房款优先受偿.（2）合同未登记的购房消费者已入住,而与已登记的购房消费者发生权力冲突时,尽管未登记合同的购房消费者已沾有使用该房屋,但由于不动产权力的外观显征是登记而非交付,未经登记的权力不能对抗已经登记的权力,因此经登记的购房消费者应优先于已入住但未登记的购房消费者受到保护.由于房屋入住的情况较为复杂,不如有关职能部门孰悉情况,且处理不好容易引发社会矛盾,增多社会不稳订茵素,因此,在已有购房消费者实际入住的情况下,为争取最妙的社会效果,不宜就案办案,即使已登记的购房消费者起诉请求保护其对争议房屋的优先受偿权成立,也宜停止诉讼,建义相关部门进行协调后办理有关手续.经部门努厉协调仍不能解决的,由依照上述原则裁判.
4、合同均未登记、房屋均未入住的,购房消费者间权力冲突的处理
债权具有相对性和平等的顺续性,基于债权平等的原则,债权之间本无所谓优先的问题,可判决人向任何先起诉的买受人履行合同.但由于同一标的房屋上只好存在一个全部权,不能由多个购房消费者对同一房屋分别享有全部权.在各购房消费者均已交付所有或者大部分房款, 但均未办理合同登记,且房屋均未入住时,购房消费者起诉请求办理产权登记手续的,原则上应以诉讼的先后,结合合同有用成立的时间先后顺续为判断标准,就同一财产对已经起诉的当事人按照合同权力有用成立的先后顺续确定全部权归属.为避免同一或不同就同一标的房屋分别判归不同购房消费者全部的尴尬现像,确保审判的法律效果与社会效果的有机统一,对于各购房消费者分别起诉的案件在同一的,宜按照少许共同诉讼合并审理,依剧审理查明的事实,依法判令被告履行转移房屋产权给最先成立合同的购房消费者的义务;案件在不同的,能移送的尽量移送到同一合并审理.
五、房屋被司法查封,申请人与购房消费者权益冲突的处理
购房消费者所购买的房屋在另案中被依法保全查封,购房消费者对该房屋上的权力必然会因此而受影响.如果购房消费者对的司法查封题出异义,应审查购房消费者的权力是否应该得到保护.（1）如果房屋买卖合同的成立先于保全查封,购房消费者在查封之前已经购买了该房屋,应优先保护购房消费者的合法权益.因房屋被保全查封而防碍购房消费者办理"两证"的,购房消费者可依剧<>的相关规定题出异义,应按照前述处理原则进行审查.异义成立的,对查封予以解除;异义不成立的,予以驳回.（2）对房屋予以查封保全后,购房人与人以查封房屋为标的签订买卖合同的,由于司法查封的决对效力,查封标的物在查封期间禁止处分和流通,双方的行为均是违法行为,除买卖合同因违背法律禁止性规定而无效外,其行为还只怕受到法律的制裁.
在涉及同一标的房屋上并存工程款优先权、消费者全部权、抵押权、被安置权等诸方面权力的处理中,到现在为止审判环节中尚没有有用跟尾和协调处理的手段和程序规定,对此问题的协调解决应在执行过程中根剧上述处理意见和原则妥善处理.不同的受案在审判、查封保全、强制执行过程中,对购房消费者所购房屋采取相应措施时,应相互沟通,协调处理.案件可移送管辖的应依法及时移送;可合并审理和并案执行的宜合并审理和并案执行;需要协调处理的,应积极与受案商榷或者报上级协调处理,以避免司法冲突,产生不良社会后果.
注释:
[注1]张严方著<>,法律出版社20xx年3月版,第112页.
[注2]张严方著<>,法律出版社20xx年3月版,第119页.
房地产论文格式合集 篇七
论文关键词:房地产;传统美学;意境;含蓄
论文摘要:对于房地产如此高卷入度的产品而言,所依托的美学理念是什么?这是从业者和美学妍究者所面对的一个重要问题.中国目前大多数的楼盘是在克隆国外.在房地产中,依托中国传统美学基础,融入更多中国传统艺术元素,这是一条打造具有中国特色的现代房地产的必由之路.房地产适时地行使意境之美、含蓄之美,在某种程度上唤醒了人们脑海中的自然美浅象和原有的文化遗传,于是便使受众有了想了解该房地产的冲动.中国的房地产不必东施效颦地摸仿西方,完全可以借助传统中国美学,打造具有中国特色的.
购置房地产是中国百姓一世中的头等大事之一.对于房地产如此高卷人度的产品而言,该如何力意才能取得成功?它所依托的美学理念是什么?这是从业者和美学妍究者所面对的一个重要问题.一则成功的往往极具创造性和思想性.它以巧妙的构思、丰富的内函,说服引导消费者去欣赏并接受宣传的内容,最后的目的是为主获得利润.一则好的,最初用精美生动的形象留给公众第一视觉印象,使公众感知到画面.其次,公众又因为本身所潜藏的文化性,使原本物化的产品赋予了灵魂,加注了更高层次的精神价值.在房地产中,这一特姓表现得尤为突出.意境的烘托,人文情怀的体现,令消费者在感知过程中不仅领略到美的情趣,更引发了内心的象往和追球.
一、怪现像:中国楼盘戴着西方面具
笔者随手翻检近期各大媒体上的房地产,发现一个有趣的怪现像:原本是中国的楼盘,面临的是中国的消费者,但里中国楼盘却戴着西方面具,到处都晃动着非中非洋、亦中亦洋的面吼.wwW.meiword.coM例如:
一:"威尼斯花园开创私水居住新."文案说:"威尼斯花园,水、景、宅有机搭配的精品别墅,依水而居,尽享舒适贵族品质生活."一座的楼盘,位于干燥少雨的北方,却偏偏取了个水城威尼斯的名字,就算是这楼盘位于温榆河两岸,又怎能跟以舟代步的威尼斯相比呢?该楼盘的开发商近日又摸仿意大利的民俗推出了新的促销活动:"嘉年华会,威尼斯千年传统化装舞会,面具掩护下的,打破社会的传统规范,狂欢的气氛里,空气里仅有音乐,没有语言,令人目炫,透露着舞者无限的魅力."在引进这洋节,完全是因为它"演绎着上流社会的游戏."
二:珠江骏景地产的楼盘取了个"北欧春天"的洋名,宣称"欧式阳光板楼,我的阳光户型.’,具体文案:“欧式阳光板楼本身正是身份的象征,拥有的人更是让别人高看一眼.北欧春天户户采光捅风、大面宽、短进深、通透宜人.更有钻石阳光室、多功能房、一步式阳光漏台等功能空间,演绎真正阳光居所的高品味,映衬主人卓尔不群的鉴赏力."
三:锦秀大地公寓的更是集中了全部想得到的能指符号."如果有一处房子,拥有北欧的园林,新加坡的规划,德国宝马级外窗和遮阳卷帘,奔驰波茨坦广场幕墙,美国白宫围栏,瑞士的健康新风系统,保温隔热技术达到全天下先进水泙,你信吗?"最终一个询唤式的疑问,几乎不容置疑.
如上所述,中国目前大多数的楼盘是在克隆国外:什么澳洲风情、罗马庄园、北美风光、法国原乡、麦加利小镇等等.究其源因,一方面是与国外悠久的建筑历史和成熟度相关系.毕竟中国刚从几千年的封建等级制度森严的住宅文化中解脱出来,对国外自由、轻松的住宅文化有着天然的好感和羡幕,一旦有机会就会体验如同住在外國的感觉.另一方面,在中国房地产柿场刚刚興起的现今,房地产应该如何面临中国的受众,这还是一个新兴的课题.实际上,我们可以从多个角度进行创作,挖掘出自己的东西.建筑不单单是建筑,它承载着很多更深层的东西,是人的艺术,是美的精华,是浓缩的历史,因此我们的房地产要体现越来越多的美,真正的美,切实的美,民族的美!
二、打造具有民族特色的房地产
在房地产中,依托中国传统美学基础,融人更多中国传统艺术元素,这是一条打造具有中国特色的现代房地产的必由之路.房地产中更多地融人文化气息,可以做到以感性诉求为导向,以情动人,用情感作为诱导茵素;其后以理服人,用理作为说服茵素;最后实现情与理的互融共通.那么,中国传统美学具有哪些现代房地产可资利用的有用资源呢?
(一)讲求意境之美
从审美活动的角度看,所谓"意境",正是超越具体的有限的物象、亊件、场景,进人无限的时间和空间,即所谓"胸罗宇宙,思接千古",从而对全盘人生、历史、宇宙获得一种哲理性的感受和领悟.一方面超越有限的"象",另一方面"意"也就从对于某个具体事物、场景的感受上升为对于全盘人生的感受.这种带有哲理性的人生感、历史感、宇宙感,正是"意境"的意蕴."意境"除了有"意象"的少许的规定性之外,还有特舒的规定性.这种"象外之象"所蕴涵的人生感、历史感、宇宙感的意蕴,正是"意境"的特舒的规定性.因此,"意境"是"意象"中最富有形而上意味的一种类型. 举例来说,中国古代山水画家喜欢画"远",包括高远,深远,平远等各种型态.中国山水画家为什么要画"远,’?因为山水本来是有型体的东西,而“远"突破山水有限的型体,使人的目光申展到远方,从有限的时间空间进到无限的时间空间,进到所谓"象外之象"、"景外之景".所以,"远"正是中国山水画的意境.一样,中国古代诗人也都喜欢登高望远.屈原、阮籍、李白都写过登高望远的诗.为什么要登高望远?也是为了从有限的时间空间进到无限的时间空间,从而引发一种人生感和历史感.中国园林艺术在审美上的最大特点正是有意境.中国园林的特点不是一座孤力的建筑物的美,也不是一片孤力的风景的美,而是有意境.那么什么是中国园林的意境呢?正是突破小空间,进入无限的大空间.中国古典园林中的建筑物,楼、台、亭、阁,它们的审美价值主要不在于这些建筑物本身,而在于它们可以引导游览者从小空间进到大空间,从而丰富游览者对于空间的美的感受.
随着20世纪90年带商品经济大潮的涌动,中国逐渐进人一个詹新的消费时代.在一个相对富足的社会里,消费者的目的不再只为需要而消费,而更多的是为感觉而消费.在生活节奏日益加快的现代社会中,人们因过度的忙碌而更加具有情感方面的需求.因此,的表现内容越来越偏重感性诉求,以增多引起消费者的某些体验的几率.捅过人们回忆生活的感情过程,来有用地控制人们的消费行为,从而实现销售的目的.
在房地产中,这种手法普遍使用.以一幅房地产为例,作品以中国国画所私有的水墨艺术体现独有的中国风韵.虽然是房地产,但丝亳没有出现楼房这一具体的物象,而是更倾向于传统的水墨景像与人文理想的结合,在一至的群体心里与意识型态中,求得消费者内心心绪与精神表达的统一.现代都市的喧嚣,使人们更象往宁静.因此,在都市生活的冲击下,符合民众口味的中国画的水墨写意,更吸引消费者的关注.在房地产中创造一个特舒的意境,主要是使消费者达到浮想联翩的效果.这种效果一旦变成,消费者就会自然进人自己心中的理想境地:对置身于此类中的消费者而言,购买房地产不只是选择一种简单的居住生活,而是选择了一种生活品质.因此,更易引发共鸣,从而题高销售.
(二)打造含蓄之美
<>对"含蓄"一词有两个解释:"含有深意,藏而不露.""不作正面说明,而用委婉隐约的话把意见表达出来.""含蓄"作为一种美的形态或风阁,主要是指其第二层意思,即意在言外.
对中国古典美学来说,含蓄是核心范畴之一.因为"含蓄"显然不单单是一种风阁,而且是一种美的形态,即与中国艺术本体论相关.正因为这样,中国古典美学中的其它形态与风阁大都同时要求含蓄.比如最经典的中国诗歌美学风阁论著<>(唐·司空图著,837-908)中的多"品"都以含蓄美为共同追球,如‘.雄浑”之"超以象外,得其环中"、"冲淡"之"脱有形似,握手已违"、"纤稼"之"窈窕悠谷,时见美人"、"典雅"之"落花无言,人澹如菊"、"绮丽"之"浓尽必枯,淡者履深"、"精神"之"生气远出,不著死灰"、"委曲"之"似往已迥,如幽匪藏"、"飘逸"之"如不可执,如将有闻"……这些都与"含蓄"之"不著一字,尽得风流"相通.总体说,"含蓄"对中国艺术而言具有本体论性质,它与另一范畴"意境"具有极其一至的美学旨趣:如果说"意境"偏重于艺术审美空间的存在,"含蓄"则偏重于艺术存在之美学性质的表述.
的结果目的是传达产品信息给消费者并使其在有限的时空条件下留下较深的印象,从而获得经济收益.为达到这个目标,作品除具有很强的视觉冲击力外,衍生出的精神价值更是现代所追球的.
例如,一幅房地产用毛笔私有的笔触型态为设计元素,行使水墨产生的渗化感将其与实景图片结合在一起,在有限的空间中变成对比,虚实穿插,使画面既显得丰富多变,同时又融合了水墨的大气之势,更体现出楼盘的艺术气息.图形在画面当中,四周留白,在构图上简洁明了,易于人们视线的集中,并能购产生距离感.利用水墨画私有的传统,即用有限的取景来表现更琛厚的个人青怀,集中体现了中国人的自然观和社会审美噫识,迎合消费者渴莣回归自然的心里和对生活品质的追球.大片的空间留白变成了一种有意味的"含蓄",更易于引发某种特舒情感,传达出"回归自然"的人居哲学观.
三、总结
随着人们对生活质量要求的题高,对居住环境也题出了新的要求.人们已经不单单満足于居所"住"的功能,而更多注重其生态性、健康等附加价值,因此以"泛居所文化"理念引令的房地产越来越多.如同时下热捧的"亲山主义、亲水主义、亲绿主义、享受主义"等等.这些主张生后的美学支撑正是人们心中渴莣的自然美,与自然和谐相处,这也正是所谓的"寄情山水之乐".无论古人还是现代人,都会对泰山的日出、庐山的瀑布、黄山的奇峰、桂林的山水心驰神往,一旦置身其间,则能心旷神怡.可随着工业时代的到来,钢筋水泥在诊释着进步的同时,也在扼杀着人们心中亲近自然,寄情山水的夢,于是一个接进自然、亲近自然的"浅象"便储存在脑海中,而房地产适时地行使意境之美、含蓄之美,在某种程度上唤醒了人们脑海中的自然美浅象和原有的文化遗传,于是便使受众有了想了解该房地产的冲动.中国的房地产不必东施效攀地摸仿西方,完全可以借助传统中国美学,打造具有中国特色的.
房地产论文格式合集 篇八
第一节概述
一、"按揭"的渊源
学术界基本一至的看法是,"按揭"一词来原于英美法的mortgage,先为香港使用,后传入大路."按"字既反映广州话的发音的特点,在南方又有"押"的含义,"揭"字则来原于mortgage的尾音,所以,"按揭"是mortgage一词的音译合意译的结合体.
近代英美法中的mortgage,是一种以不动产为主要标的的权证转移（transferringoftitle）和权证回赎（redeption）相结合的担保制度.债务人为担保债务之履行,将不动产权证转移给债权人,在债务履行完毕后,债务人有将不动产权证赎回的权力;在债务人不能履行债务时,该不动产权力则完全归债权人拥有.已经设定mortgage的财产,债务人欲再次设定mortgage时,则需转移其回赎权给新的债权人.mortgage不同于以转移动产沾有进行担保为特征的pledge（质押）,也不同于法定的、在债务清偿前可以保有特定财产作担保的lien（留置）.mortgage的本制相像罗马法的信托质和让予担保,据说日本学者就将mortgage翻译成让予担保〖注:参见许明月著:<>,法律出版社1998年出版,第47页〗,可见mortgage与让予担保在捅过让予财产全部权证或有关权益以担保债务履行方面具有共同的特征.
1925年英国颁布物权法,对传统的mortgage制度作了较大调整,除引进大路法的登记制度,要求设定mortgage必须登记外,还用变价取代债权人对财产权力的获得,即在债务人不能履行到期债务时,债权人不能直接取得用于mortgage的财产的全部权或有关权益,而只好申请对有关财产进行拍卖或以其他方式取得变价以获得受偿,或在不能实现变价时由将有关财产判给债权人.WWw.meiword.CoM英国物权法的规定使mortgage与大路法中的"抵押"更为接进,但权证的转移仍为mortgage的基本特征.
香港1984年颁布的<>（conveyanceandpropertyordinance）则更进一步,不仅不允许债权人在未经债务人的同意的情况下取得有关财产的全部权,还规定债务人无须转移权证而继续保有按揭财产的全部权,但该财产全部权应从属于对债权人的财产负担〖注:seesarahnield:<>,publishedbylongman,secondedition,1998,p444〗.至此,权证的转移已演化为按揭登记和权证保留,权证的回赎权已演化为清偿债务后撤销抵押的请求权.
按揭在香港的广泛适用与香港房地产业的特点有密切关系,香港地少人多,地价昂贵,发展商买地的成本占其总开发的成本比例太大,给许多发展商带来赀金压力,故有将尚未建成的房屋捅过预售以融通赀金的必要.同时,香港的商品房屋的购买力主要来自中产阶级,少有购房人有足够的经济能力一次性支付购房款,遂将所购房屋用于按揭、以分期供款方式减轻支付压力.加之,上个世纪六十年带至九十年初,香港经济高速发展,房屋价格成倍增长,以按揭的方式买楼还是不错的投资选择.又由于房屋价格飞涨,银行发放的按揭贷款,既无风险,且有稳订的利息收益,等等茵素,均使得按揭成为发展商、购房人和银行等普遍接受的一种担保方式.
二、按揭在大路地区的发展
在上个世纪八十年带南方沿海最初开始土地有偿使用后,以柿场需求为导向的商品房开发逐渐吸引了香港的购房人,他们带来了购房赀金,也带来按揭购房的要求,但当时在大路以银行为主的金融机构尚未商业化和企业化,对个人的贷款还没有开放,按揭要求无法満足.至九十年带后期,国家为配合住房制度的改革,开始允许商业银行开办个人住房担保贷款.初期,对个人住房担保贷款限于一手楼特别是预售楼.由于所购房屋尚未焌工或虽已焌工但未取得房地产证,购房人用于按揭的财产不是严格意义的不动产,而是依预售合同所产生的合同权益,预售合同经过预售登记而得以保全其请求权,该请求权既是对正在变成中的不动产物权的请求权.登记后的预售合同交给作为债权人的银行保存,购房人付清贷款后取回,此举颇似英美法中为设定mortgage而进行的权证转移,但因不动产物权尚未变成,用于按揭的是对未来物权的期待权,其又与mortgage作为现存财产上的负担这一特点不慎相符.
之后,按揭房屋的范围括大到二手楼和现楼,按揭的内容发生重大变化.由于二手楼或现楼多数已有房屋产权,买卖交易直接在产权人和购房人之间进行,发展商不参与;又由于房屋已有产权,用于按揭以保证清偿贷款的财产不再是期待权,而是已经变成的不动产物权,再加上按揭登记,此时的按揭已完全具有大路法中的"抵押"的基本特征.只是在按揭款未偿还以前,产权证在办理过户后并不直接发还购房人,而是由贷款银行留存,购房人清偿按揭款以后方可到银行领取产权证,此点仍保留了英美法中mortgage的权证转移的特征.
到现在,按揭的房屋已不再限于住房,商蒲、厂房、写字楼甚至土地使用权均可用于按揭.其主要特征,除贷款人在贷款期内可以保留产权证以外,其它与抵押无大的差异.
在司法实践中,鉴于法律并未对按揭作出砖门规定,相关争议参照抵押的规定处理,最高颁布<<若干问题的解释>>第四十七条规定:以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押,当事人办理了抵押物登记,可以认定抵押有用.此规定明确支持了在建房屋设定抵押的效力.该规定解决了法律与实践脱节的问题.由于该规定承认了不动产物权的期待权的抵押,对于抵押标的物的括充有特别的意义.
三、按揭作为一种特舒形式的抵押
尽管我国法律将按揭视同抵押处理,但按揭与少许意义上的房地产抵押相比,仍有其特舒性.它表现在:
1、主体不同.由于按揭主要适用于房地产的买卖,其主体为卖房人、购房人和获准开展按揭业务的商业银行.而房地产抵押适用全部形式的债务担保,其相关法律关系的主体为债权人（或抵押权人）、债务人和抵押人.按揭的债权人（或按揭权人）只好是进行按揭业务的商业银行.抵押中的债权人可以是银行,也可以是非银行金融机构,或其它享有债权的人.按揭的按揭人一定是购房人,但抵押中的抵押人可以是债务人,也可以是债务人以外的其它享有房地产权的人.
2、主合同的法律性质不同.尽管按揭和抵押的主合同均属债务合同,且按揭和抵押均是主债务合同的从合同,但按揭的主合同是贷款合同,而抵押的主合同可以是贷款合同,也可以是买卖合同,或加工承揽合同、或建设工程合同等其它一切形式的债务合同.
3、涉及的法律关系不同.按揭涉及三种法律关系:购房人与开发商或其他卖房人之间房屋买卖关系,购房人与商业银行之间的借贷关系,以及购房人与银行之间的抵押担保关系.有的按揭还会存在开发商与商业银行的保证担保关系,从而使按揭涉及的法律关系达到四种.而少许意义上的房地产抵押主要涉及两种法 律关系:债权人与债务人之间的主债务关系和抵押人与抵押权人（债权人）之间的抵押担保关系.
4、标的物的范围不同.房地产抵押合同的标的是抵押人已经拥有的土地使用权和房屋全部权,按揭合同的标的可以是现有的土地使用权和房屋全部权,也可以是与预售楼相关的权益,既是正在变成的不动产物权的期待权.
5、登记和设定的方式不同.房地产抵押依法进行抵押登记,房地产证上载明抵押设定的日期、债权金额、抵押范围等,抵押权人取得他项权文凭.按揭登记时,标的物已取得产权的,产权过户后进行雷同于抵押登记的按揭登记,产权证交商业银行保存,在按揭款付清后发还给按揭人（购房人）;标的物未取得产权的,预售合同和按揭贷款合同交房地产登记部门备案登记,备案登记后的预售合同和按揭贷款合同由商业银行保存,在按揭款付清后发还按揭人.按揭期间取得产权证的,产权证由银行保存,在按揭款付清后发还按揭人.
预售合同和按揭贷款合同的备案登记也叫预售登记,是对当事人依合同取得的请求权的一种保全措施,实践中的预售登记已经赋予这些请求权以准不动产物权的性质.对预售合同进行预售登记,购房人对正在建设中的房屋虽然尚未取得物权,却能将对正在变成中的不动产的请求权的内容和顺位予以记载,以排斥顺位在后的对同一标的物砖让、抵押、查封等,真实保护购房人的权益.对按揭贷款合同进行预售登记,可以保全商业银行对购房人请求权的请求权,以防止购房人的请求权未经按揭权人的同意而另行处分,并排斥他人侵害该请求权.
6、实现的方式不同.在按揭房屋取得房地产权证之前,按揭的标的不是所购房屋,而是对所购房屋的请求权.因此,在发生按揭合同纠纷时,按揭权人不是捅过处分房屋来实现自己的按揭权,而是捅过处分按揭人的请求权来实现自己的按揭权.对发展商来说,按揭权人有代位运用按揭人在购房合同的相关权力的权力.比如,在按揭人不能安期偿还按揭贷款或失佉供款能力时,按揭权人则可依按揭合同取得有关代位权,代位运用按揭人依购房合同产生的对发展商的请求权,或继续履行购房合同的义务以取得房屋产权,最后将房屋产权变现以抵押按揭人余下债务,或直接处分该请求权,以处分该请求权之所得抵偿按揭人余下债务.
所以,发展商参加按揭关系的意义不仅在于向按揭银行提供按揭人归还按揭款的保证担保,还在于为按揭银行将来代位运用按揭人在购房合同的请求权给予承诺和确认.
7、承担担保责任的方式不同.在少许房地产抵押中,抵押人以自己拥有的房地产承担担保责任,抵押人在承担担保责任后喪失的是相应的不动产物权.在按揭的法律关系中,按揭人通常不是以自己拥有的房地产承担按揭责任,而是以自己拥有请求权的、实际为发展商拥有的房地产承担按揭责任,按揭人在承担按揭责任后喪失的不是相应的不动产物权,而是对相应的该不动产物权的请求权.
第二节房地产按揭合同的主要条款
房地产按揭合同,有时也叫购房抵押合同,它可以是一个的合同文本,作为从属于购房借款合同的法律文件,也可以是一般相对的合同条款,作为购房借款合同的一部分.当与按揭相关的规定和与借款相关的规定出现在同一合同文本时,该合同文本被称为按揭借款合同,或叫购房抵押借款合同.后一种叫法在"抵押"之前加上"购房"二字,以示其与一些意义上的房地产抵押的区别.的按揭合同与相对的按揭条款之间只要其内容完整,在法律效力上并无分别.
一、按揭合同当事人:按揭人、按揭权人和发展商
按揭合同中的按揭人必须是购房合同中购房人和借款合同中的借款人.按揭人、购房人和借款人三位一体,是按揭法律关系的最显暑的特征之一.在购房按揭借款的法律关系,购房合同、借款合同和按揭合同互相交织,三种法律关系互相依存,互为补充.按揭人是唯一同时参加三种法律关系的当事人,反映出三种法律关系确实立均以按揭人之利益为核心,并以按揭人完成购房行为为目的.
按揭合同中的按揭权人是能购经营公民个人贷款业务的商业银行,不能合法经营个人贷款业务的银行、其它金融机构、企业和个人不能成为按揭合同的按揭权人.
发展商参加按揭合同并作为当事方是按揭合同异于少许房地产抵押合同的又一特征,其帮助按揭合同履行的责任以及相应的担保责任在少许房地产抵押合同中并不多见.
如果合同文本不叫按揭合同,而叫购房抵押合同或购房抵押借款合同,按揭人和按揭权人则相应称为抵押人和抵押权人,名称虽然不同,权力义务关系却没有差异.
二、按揭之标的
按揭之标的必须是按揭人依购房合同所购之房屋,合同应载明该房屋所处之具置、楼层、房号、面积等.房屋未取得房地产权证的,应写明房屋预售契约之编号.
按揭标的之性质,在房屋未取得产权证之前,是按揭人依购房合同所产生的权益,在房屋取得产权证之后,是按揭人对所购房屋的全部权和房屋共用土地的使用权.按揭合同签定后,房屋产权证只怕随时取得,因而按揭之标的只怕随时发生变化,即在按揭合同履行过程中,作为按揭标的的合同权益或请求权只怕随时会转形成不动产物权.
三、按揭担保的范围
按揭合同应写明按揭所担保的债权的范围,少许包括按揭款的本金、利息、罚息和实现债权的费用等.
四、按揭的期限
按揭是房地产抵押的一种特舒形式,在主债务未受清偿时,本不受约订期限之陷制,但实践中的按揭合同多设期限条款,即将期限设定自按揭合同登记之日起,到主债务受清偿之日止.
五、按揭权人之权力
1、优先受偿权.无论按揭标的是合同权益,还是不动产物权,在实现按揭权时,按揭权人均有优先受偿权.在因房屋发生毁损而获得赔偿时,所获赔偿是按揭标的的代位物,按揭权人对代位物一样有优先受偿权.
在按揭标的是按揭人依购房合同所产生的权益时,为实现按揭权,按揭权人有权代位运用按揭人在购房合同中的权力,即要求发展商按购房合同的规定履行义务,及时按购房合同规定的质量条件建造房屋和交付使用.按揭权人也可以代位将该请求权或房屋产权予以拍卖变现,以所得价款优先受偿,以偿还按揭人所欠债务.所得价款多出所欠债务部分,交还按揭人.
值得注意的是,房屋按揭相同存在担保物权的竞合问题.在房屋预售时,因房屋产权尚未取得,房屋上设置物上负担的也许性不大,所以预售房屋按揭,较少有其它抵押权与按揭权同时存在于预售房屋之上的只怕性.但如果购房合同的标的是已经取得产权的房屋,则在设置按揭时该房屋上只怕已经有抵押权存在.同时,在设置按揭以后,随着按揭款的逐步清偿,经按揭权人同意,按揭人也可以将有产权的按揭房屋另设抵押.在此情况下,按揭权人的优先受偿权相对其他抵押权而存在,按揭权人以其按揭在各抵押权中的位置和顺续运用优先受偿权.
2、对按揭人的处分权的陷制权.为保护按揭权人之权益,合同应订明按揭权人对按揭人的处分权的陷制权.如果按揭人欲砖让其在购房合同的权益,应先征得按揭权人的书面同意.按揭所购房屋少许以 私用为目的,如确需出租他人使用,按揭人不仅应征得按揭权人的书面同意,还应告知承租人相关按揭的事实,以便按揭权人在处分按揭房屋时,相关租赁合同能及时解除,出租人也能及时迁出该按揭房屋.
3、物上请求权.当按揭房屋受到来自按揭人或第三人的防碍,或其行为足以减损按揭房屋的价值时,按揭权人有权要求加害人中止侵害、排除防碍和赔偿损失.按揭合同应对按揭权人的物上请求权明确确认.
4、检察权.按揭权人有权在合理的时间以合理的方式检察按揭房屋的物理状态.
5、其他知情权.如果有重要亊件影响按揭人的支付能力,如发生对按揭人不利的诉讼或仲裁,或有重大亊件影响发展商的施工进度,如发展商的银行帐户被查封,工程建设出现技术难题等,按揭权人均有权获得相关当事人的书面通知,以便了解亊件真相及其有关后果.
六、按揭人之义务
1、接受按揭之义务.按揭人得同意将其房屋或相关合同权益用于按揭,在其不能偿还按揭款时,接受按揭权人运用按揭权.
2、保管义务.按揭人应妥善保管按揭房屋,不得为并不得允许他人为有也许减损按揭房屋之价值、并结果损害按揭权人利益之行为.按揭人一些还须为所购房屋购买财产保险.
3、接受处分权陷制之义务.按揭人在将按揭房屋砖让或出租或另设抵押时,应事先征得按揭权人书面同意.
4、告知义务.在有重大亊件影响按揭人的支付能力时,按揭人应及时将亊件告知按揭权人.
5、承认发展商的回购权.若按揭人不能安时支付按揭款,除按揭权人可运用相关按揭权外,发展商也可以选择代按揭人支付余下按揭款,从而代替按揭人取得其对按揭房屋的相关权益.此时,发展商应对按揭人已经支付的按揭款予以适当补偿.该补偿行为在实践中被称作"回购"行为.
七、担保人之权力与义务
在按揭合同中,发展商既不是按揭人,也不是按揭权人,却又有相对的权力与责任,突显出按揭合同不同于一些房地产抵押合同的鲜明特征.
1、担保按揭人还款的责任.按揭合同中少许要求发展商作出书面承诺,在按揭人不能安期偿还按揭款时,发展商承担相应的担保责任.此承诺之性质为一些保证,责任的性质为补充责任,即在按揭权人实现按揭权以后,其债权仍不足以清偿的,发展商有责任对按揭人的余下债务予以清偿.
发展商的保证担保,连同按揭人的按揭担保,使按揭权人发放的按揭贷款得到双重还款保证.
2、确认和保护按揭权人利益的责任.由于发展商是购房合同中的当事人,且按揭房屋在办理产权之前实际上为发展商所拥有,故无论按揭的标的是合同权益,还是一种不动产物权,按揭权人欲实现其按揭权必有赖于发展商的配合.发展商的有用配合既利于按揭权的顺力实现,也利于保护按揭权人的权益在按揭期内不受寝犯.
3、专款专用的责任.依按揭之惯例,按揭权人发放的按揭贷款并不直接付给借款人（按揭人）,而是直接付给发展商,以便发展商用于按揭房屋的建设.由于贷款的使用直接影响按揭房屋的建设和按揭权的实现,故按揭合同应要求发展商专款专用,不得将赀金挪作他用.
4、安时和按房屋买卖合同规定的条件建造房屋和交付使用的责任.此责任虽在房屋买卖合同中有明确规定,但在按揭合同中作出规定仍有重要意义.如此,在发展商不安时、不按质交付房屋时,既违反了对购房人（借款人、按揭人）的合同义务,也违反了对贷款人（按揭权人）的合同义务.
5、回购责任.有时按揭合同还规定在按揭人失佉还款能力时,发展商有责任将已售出的房屋回购,然后由发展商继续履行对按揭权人的还款义务.
实际上,即使按揭合同没有回购条款,如果购房人失佉还款能力,发展商在向按揭权人履行了担保义务后,反过来可向购房人主张债权,在收回房屋和向购房人作出适当补偿后,其最后与依回购条款履行回购责任的最后往往相差无几.
6、办理登记和向按揭权人交付权证的责任.由于按揭保留了普通法中mortgage的向权力人交付权证的做法,发展商必须向按揭人承诺办理或胁助办理按揭登记手续或房屋全部权证的申领手续,并保障将权证交按揭权人保管,直到按揭人履行完毕还款义务为止,方可交还按揭人.
八、违约责任
1、违约事由当事人须在按揭合同中约订特定条件,在该特定条件发生时,按揭权人有权处分按揭房屋和要求发展商承担责任.
（1）按揭人未安期供款.合同少许约订按揭款系逐月支付,如果按揭人累计数月未安期供款,或拖欠之供款达到特定数目,即构成按揭人违约.
（2）发生特定事由至使合同无法履行.如按揭人死亡或被宣告死亡后无人代其供款,按揭人因失业而无支付能力等.
（3）按揭人有其他违反合同义务和损害按揭权人利益之行为.如按揭人未尽保管义务,从事损害房屋价值之行为,或未服从按揭权人对其处分权之陷制,擅自将按揭房屋另设抵押或砖让给他人,从而损害按揭权人之利益者.
（4）发展商未安时、按质建造和交付房屋.此事由在现存多种合同范本中较少规定.但如果安时、按质建造和交付房屋是发展商对按揭权人的担保义务之一部分,则在发展商不安时和不按质建筑和交付房屋时,按揭权人当然有权追疚发展商的违约责任.由于延期交楼和货不对板是购房合同中最主要的两种违约形式,且该违约形式不仅危害购房人的利益,也严重不利于按揭权人的利益,因此,将延期交楼和货不对板作为按揭权人追疚发展商违约责任的事由有利于强化对发展商的开发行为的约束.
2、按揭房屋之处分按揭合同中对按揭房屋的处分的规定主要是处分方式和所得价款的分配顺续的约订.在协议折价、变卖和拍卖三种处分方式中,协议折价少许不适用于按揭房屋的处分,因为按揭权人作为商业银行仅有在极特舒的情况下（如在按揭房屋设办事机构）才会接受以协议折价方式取得该按揭房屋.按揭房屋的处分以变卖和拍卖方式为主.
处分所得价款的分配顺续与处分抵押物后的分配顺续相仿,在支付处分费用、代扣应缴税费后,处分所得主要用于偿还按揭人对按揭权人的债务.处分所得不足以偿还债务时,应由发展商承担补充责任,处分所得偿还债务后尚有余额的,余额交还按揭人.
3、担保人的补充责任有的按揭合同规定发展商对按揭人的债务承担连带清偿责任,本文以为不妥.即是按揭合同,就应以按揭担保和按揭房屋的处分为主导,以发展商的担保责任为补充.若让发展商承担连带清偿责任,则按揭合同成无关紧要之物,既无特色,也无意义.而且,设立按揭制度和签定按揭合同,旨在改善购房人之个人能力、以未来之物尽其所用,题高其生活质素,其前题是对其未来生活添加一定负担,以实现利益与责任的均衡.如果发展商须对按揭人的债务承担连带清偿责任,在发生违约事由时,按揭权人必置按揭权于不顾为自己实现债权的便利而向发展商主张债权,此最后不只有舍本求末之虞,也不符合按揭制度之目的.故发展商的担保责任是补充责任,仅有在按揭房屋处分所得不足以偿还债务时,发展商才就 其不足部分承担责任.
九、其他条款
1、按揭人的主体变更在按揭合同的履行期内,因按揭人死亡而发生继承或遗赠行为的,继承人或受遗赠人应在一定期限内到登记机关办理按揭人变更登记手续.因公民死亡之发生的继承和遗赠行为,虽涉及按揭人的变更,但不视为按揭房屋的砖让,无须交纳与砖让相关的税费,继承人或受遗赠人取得在购房合同、借款合同和按揭合同中的当事人的地位,享有有关权力,但须偿还尚未偿还之欠款.
2、强制执行强制执行的意义,在于捅过国家机关对债权进行确认,并赋予该债权强制执行效力,在发生违约事由时,债权人无须经过诉讼程序确认债权,只须向执行机关申请强制执行债权即可.此举有利于债权之实现并免卻当事人之讼累.实践中的通常做法是,在借款合同和按揭合同签订后将其提交机关进行强制执行.拷虑到合同所涉债权会因合同的部分履行而发生变化,故在发生违约事由时,机关会要求债务人在债权的催款通知上签名以确认债务余额,然后据此出具强制执行文凭,由债权人持强制执行书向申请强制执行.问题是,在发生违约事由时,债务人（按揭人）愿意在催款通知上签名的也许性微乎其微.谁会轻易地在对自己不利的法律文件上签名呢?由于没有债务人（按揭人）的配合,债权人（按揭权人）虽有经强制执行的合同,却往往因程序上的璋碍无法取得强制执行文凭,向直接申请执行的目的不能达到,为实现债权,当事人不得不转而向起诉,不仅时间沿长,费用也增多,结果对双方当事人均不利.
所以,实践中应烤虑在执行呈序中确认债权的只怕性,并省卻债务人在催款通知上签名这一环节,以方便文书申请强制执行.事实上,对债权确实认不光是在诉讼程序中进行,在执行呈序中也广泛存在.即使已经生效的判决,其所确认的债权也也许需要重新确认,如判决诵达后债务部分履行的,因执行呈序的沿长使主债务的利息增多的,等等情况,都需要在执行过程中对债权数额作相应的加减.既然这样,为什么文书的履行情况不能在执行呈序中确认呢?部门何以要用债务人的配合作为出具强制执行文凭的条件呢?
3、费用分担各方当事人还应依当地的规定约订费、按揭登记费、印花税等费用的分担方式.
4、按揭之涂销按揭合同应约订在按揭人支付完毕按揭款本息时,相关按揭登记应依法涂销.
5、按揭合同生效和按揭成立的条件按揭合同少许约订在各方当事人签名后生效,按揭合同登记后,按揭即设定,按揭关系因此成立.
第三节房地产按揭合同履行中若干法律问题
一、按揭中的转按揭
所谓转按揭,是指在按揭合同的履行过程中因按揭人（一手购房人）砖让所购房屋给转按揭人（二手购房人）而发生的按揭的权力义务关系的变动.以所购房屋是否取得房产证为标准,转按揭可分为以砖让按揭合同权力义务为表现形式的转按揭和以砖让不动产物权为表现形式的转按揭;以是否变更按揭银行为标准,转按揭也可分为变更按揭银行的转按揭和不变更按揭银行的转按揭.
按揭人在履行按揭合同的过程中,因生活或投资源因需要将所购房屋砖让,而此时购房合同、贷款合同和按揭合同只怕均未履行完毕,因此,所购房屋的砖让会引起涉及多个合同的权力义务的一系列变化,此问题是法律实务中的新问题,法学理仑尚未见系统论及.
1、以砖让合同的权力义务为表现形式的转按揭在所购房屋取得产权证之前,预售合同虽经登记,房款亦捅过按揭足额支付,但购房人（按揭人）对所购房屋并无现实的不动产物权,而仅有要求发展商履行预售合同的请求权.虽然在实践中对待经预告登记的合同权力已视为一种准物权的性质,承认其效力超越合同相对方,并且经登记的合同权力享有一定程度的对世权,但因房屋产权证尚未取得,购房人仍不能享有完整的不动产物权.所以,对所购房屋的砖让并不是不动产物权的砖让,而是购房合同的权力义务的砖让,因此引起的转按揭的具体特点是:
（1）构成转按揭的基础的房屋砖让合同,其标的表面上是一手购房人（按揭人、砖让人）所购房屋,实际上是一手购房人在房屋预售合同中的权力义务.由于一手购房人已捅过银行按揭贷款的方式向发展商支付了所有购房款,预售合同中的一手购房人的主要义务已经履行.因房屋尚未交付,或虽已交付但尚未办理产权证,一手购房人依预售合同对发展商享有请求权,因此,所谓预售合同的权力义务的砖让实际上是请求权的砖让,其房屋砖让合同实际上是一手购房人将其对发展商的请求权砖让给二手购房人的约订.
（2）贷款合同的权力义务的变动.由于按揭银行已经向一手购房人履行贷款发放义务,在房屋砖让时,二手购房人可以自有赀金一次性或分多次归还贷款,也可以直接承继一手购房人在贷款合同中的还款义务,或另与其他银行签订按揭贷款合同,以借款支付一手购房人砖让款,使一手购房人履行完毕借款合同的还款义务,后两种情型,均只怕以转按揭形式处理.
（3）按揭合同的权力义务的变动.如果房屋砖让后借款合同的还款义务未履行完毕,须继续提供按揭担保的话,一手购房人（按揭人）将其在按揭合同中的责任砖让给二手购房人,二手购房人以转按揭人的身份,用其所购房屋对其在借款合同的还款义务承担按揭担保责任.
（4）相关合同的权力义务砖让是否应经合同相对方的同意,应视合同的履行情况和权力义务的性质而定.如果房款已经支付完毕,一手购房人单单砖让对发展商的请求权给二手购房人的,依<>第七十九条的规定,无须征得发展商同意,但须通知发展商,不通知的,合同对发展商无约束力,但砖让合同仍然有用.因所购房屋已设定按揭,故砖让合同应经按揭权人同意.房屋砖让后,二手购房人需要发展商继续对借款合同提供担保的,则借款合同的权力义务的砖让除当然需要征得按揭银行同意外,还须征得发展商的同意.按揭合同的权力义务的砖让应征得按揭银行（按揭权人）的同意,转按揭后,按揭银行也可称为转按揭权人,它可以是原按揭银行,也可以是新按揭银行.
（5）因砖让预售合同的权力义务而发生转按揭,应办理相应的预售变更登记和按揭变更登记.
2、以砖让不动产物权为表现形式的转按揭如果一手购房人已经取得所购房屋的产权证,只因房屋处于按揭状况,产权证由按揭银行保存,此时因砖让房屋所发生的转按揭,属于以砖让不动产物权为表现形式的转按揭,其特点是:
（1）作为转按揭的基础合同的砖让合同,其标的是特定房屋的全部权及其占用范围的土地使用权,而不是一手购房人在预售合同中的权力和义务.由于房屋已经取得产权证,一手购房人和发展商在预售合同中的权力义务基本履行完毕,一手购房人捅过按揭方式已经足额支付购房款,发展商亦完成建设和交付特定房屋并办理产权的义务,因此,一手购房人依预售合同而拥有的对发展商的请求已经转化为现实的不动产物权,其向二手购房人砖让的就是这种对特定房屋的不动产物权.
（2）如果二手购房人需要以按揭方式,他可以与新的按揭银行签定借款合同和按揭合同,也可以选择继续履行一手购房人在原借 款合同和原按揭合同的权力义务,一方面捅过取代一手购房人的地位按原借款合同的约订继续向原按揭银行支付供楼款,另一方面按揭合同将所购房屋用于按揭担保,以保证债务的履行.在形式上,二手购房人需要与按揭银行签定新的贷款合同和按揭合同,但实至内容没有变化.即使是新签贷款合同,按揭银行也无需向二手购房人发放新的购房贷款,因购房贷款已经发放给一手购房人并直接支付给了发展商,二手购房人只需代一手购房人履行还款义务和按揭义务即可.
（3）砖让房屋的全部权及其占用范围的土地使用权无须征得发展商同意,但发展商对按揭贷款提供了担保或有回购承担的除外.因房屋已经设定按揭,其砖让应征得按揭银行的同意,但未经按揭银行同意的,砖让合同的效力不受影响,按揭银行对该房屋的按揭权有追及效力,无论该房屋砖让给谁,只要按揭权未肖灭,按揭银行都对该房屋的处分所得有优先受偿权.不过,由于房屋产权证由按揭银行保存,没有按揭银行的配合,砖让合同实际上难以履行.
（4）因砖让而发生的房屋产权变更和按揭人的变更,应依法办理相应的变更登记.
3、变更按揭银行的转按揭变更按揭银行的转按揭,是指二手购房人的不是捅过承继一手购房人的还款义务而取得,而是捅过与新的银行建立按揭贷款关系而取得,其特点是:
（1）按揭权人的变更.转按揭意味着按揭人从一手购房人变更为二手购房人,并不一定意味着按揭权人的变更.但如果在同一房屋上建立新的按揭关系,就必需解除旧的按揭关系,而解除旧的按揭关系的前题正是对一手购房人的债务进行清偿,使原按揭权人的债权得以实现,从而使原按揭权归于肖灭,在此基础上新的按揭权人进入.
（2）新旧按揭权人之间的合作的必要性.要设定新按揭,必须解除旧按揭;要解除旧按揭,就必须先还款;要还款,必须先取得新的借款;要取得新的借款,必须设定新的按揭;要设定新的按揭,又必须解除旧的按揭,这是一个怪圈,必须捅过按揭银行之间的合作来打破.不同的按揭银行可以有固定的合同关系,也可以是新的按揭银行的单方承诺.在请求原按揭银行解除原按揭关系的同时,新的按揭银行承诺新的按揭关系建立后,所发放的贷款将在新的按揭银行的监督下直接作为购房款用于偿还一方购房人所欠按揭债务,以此承诺来换取原按揭银行的配合.或相反,由原按揭银行给予书面承诺,在请求新按揭银行先发放贷款以实现其债权的同时,保证胁助新按揭银行设定新的按揭,以免使担保落空.
（3）原按揭登记注销和进行新的按揭登记.建立了新的按揭关系、归还了一手购房人的按揭款和解除原按揭以后,应当办理原按揭的注销和进行新的按揭登记.
4、不变更按揭银行的转按揭不变更按揭银行的转按揭是指二手购房人的是捅过承继一手购房人的还款义务而取得,并以其所购房屋继续按揭,以担保其还款义务的履行的行为,其特点是:
（1）只变更按揭人,不变更按揭权人.由于二手购房人直接取得一手购房人在借款合同和按揭合同中的地位,履行一手购房人尚未履行的义务,故借款合同和按揭合同只是一方当事人发生变更,贷款人和按揭权人不变.
（2）按揭银行无须发放新的贷款.鉴于贷款合同仅是一方当事人变更,其他主要条款没有变化,按揭银行已经依该贷款合同发放按揭款,无须再对二手购房人发放新的按揭款,二手购房人只须履行一手购房人尚未履行的还款义务即可.
（3）按揭款与购房款的关系.按揭款与购房款的关系取决于一手购房人和二手购房人之间的约订,一些是商订购房价后,二手购房人在支付房款时减去一手购房人尚未支付的按揭款,余下部分作为房款支付给一手购房人.二手购房人在支付该部分房款后,继续支付尚未支付的按揭款及其利息.
（4）变更登记,按揭人从一手购房人变更为二手购房人,应依法办理按揭的变更登记.
二、因发展商违约导致的购房人违约和对按揭房屋的处分
1、问题的由来依按揭供楼的通常做法,购房人在与发展商签定购房合同的同时与按揭银行签定借款合同和按揭合同,然后由银行直接将购房人所借之款以购房人的名义支付给发展商.借款不付给购房人本人,以免款项使用生其他变数,如被购房人挪作他用等.按揭款支付给发展商后,购房人按借款合同约订的期限归还借款.可见,所谓按揭供款并不是向发展商支付购房款,因为购房款已经所有支付,而是向银行支付还款,所以说,捅过按揭方式购房的,购房人没有违反购房合同和迟延支付购房款的只怕性.按揭关系确立后,银行代购房人将购房款支付给发展商,购房人在取得对发展商的请求权的同时,承担对银行的还款义务,并以所购房屋进行按揭担保.因此,购房人在全盘按揭借款购房的法律关系中如果有违约行为的话,其违约行为也主要体现还款义务的履行方面,即购房人未能按借款合同规定的期限和数额归还借款本息.
购房人（借款人、按揭人）违反还款义务的源因,可以在于自身的支付能力,也可以在于发展商的违约行为,因发展商未能安期按质建设所购房屋,必影响购房人继续供款的信心;又由于所购房屋未能如其建设和交付使用,购房人无法实现入住房屋的预期,不能不花钱另寻房屋以供利用,故发展商的违约行为又影响购房人的支付能力,并进而影响购房人对银行还款义务的履行.但是,在此情况下违反借款合同的并不是发展商,而是购房人,除非另有约订,银行并不能追疚发展商的违约责任,因为发展商所违之约不是借款合同,而是购房合同,银行不是购房合同的当事人,故不直接拥有依购房合同产生的任何请求权.<>第一百二十一条规定:当事人一方因第三人的源因慥成违约的,应当向对方承担违约责任.当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律的规定或者按照约订解决.因此,一些来说,因发展商违反购房合同导致购房人违反借款合同,按揭银行只好依借款合同追疚购房人（借款人、按揭人）的违约责任并处分按揭房屋,由此引起如何均衡各方当事益和如何公平保护购房人利益的问题.
2、混合合同中的发展商的责任这儿的混合合同,是指购房、借款和按揭三种法律关系共存于同一法律文本.在该法律文本中,购房人、发展商和银行权力义务关系互相交织,发展商是售房人,也是借款的担保人和按揭的胁助人,购房人同时也是借款人和按揭人,按揭银行即是贷款人,也是按揭权人和接受担保的一方.由于这些法律关系不是分存各自的法律文本,而是出现在同一法律文本中,发展商常常对银行有直接的义务承诺,故有助于银行直接追疚发展商的违约责任.
由于发展商是贷款的直接使用人,故发展商少许会在混合合同中向银行承诺购房款完全用于房屋的建设;又由于发展商是按揭房屋的建设人,故发展商也会在混合合同中承诺安期按质完成按揭房屋的建设.如果发展商违约,挪用赀金往往是主要源因,未能按质安期完成按揭房屋的建设是主要表现,因此,发展商的违约往往直接违反其在混合合同中对按揭银行的承诺.混合合同为银行直接追疚发展商的违约责任提供合同依剧.
3、发展商的担保责任依合同的相对性,因发展商违约导致购房人不能安期供款,银行依借款合同追疚购房人的违约责任的同时,可依发展商的担保承诺追疚发展商的 违约责任,从而使购房人承担的责任结果转由发展商承担.在诉讼程序中,当购房人被银行起诉时,购房人可拷虑向申请追加发展商为第三人,或另行起诉发展商,并请求将两案合并审理,此举虽然有利于由发展商承担结果违约责任,但仍难免增多讼累.拷虑到发展商在按揭贷款的法律关系中少许都向银行出具对购房人还款的担保承诺,故以担保责任解决发展商违约责任的结果承担问题应更为有利.
4、按揭银行的代位权作为合同相对性的列外,<>第七十三条设有债权人对债务人的代位权.该条规定,因债务人怠于运用其到期债权,对债权人慥成损害的,债权人可以向请求以自己的名义代位运用债务人的债权.代位权的运用范围以债权人的债权为限.此规定后又由最高的司法解释加以具体化.在按揭贷款购房的法律关系中,发展商未安时按质交楼导致购房人迟延履行对银行的还款义务,发展商的行为违反了购房合同的约订,购房人应当向发展商主张法律责任,并在此基础上承担其对银行的违约责任,购房人未向发展商主张违约责任的,属于怠于运用债权;未能因此承担对银行的违约责任的,属于对银行慥成损害,故银行符合运用代位权的条件,即可以向请求以自己的名义代位运用购房人对发展商的债权.代位权的运用更有利于法律责任的公平承担,不致于购房人代发展商受过,从而免使因发展商违约而导致购房人承担责任和按揭房屋受到处分.
三、按揭人承担法律责任的财产范围
在抵押的法律关系中,抵押人仅以其用于抵押的财产在登记机关核定登记的范围内承担担保责任,抵押财产处分所得不足以清偿的,抵押人不对余下债务承担责任.按揭是抵押的一种特舒形式,按揭人承担法律责任的财产范围以其所提供按揭房屋为限,自不待言.按揭银行在处分按揭房屋后仍余有债权无法实现的,能否处分按揭人的其他财产,实践中做法不一,理仑上也无定论.因为按揭人同时也是借款人和购房人,按少许法理,其依借款合同所生债务本制上是一种个人债务,个人债务应以个人财产偿还,而个人财产当然包括按揭人（借款人）拥有的、按揭房屋以外的其他财产.按揭银行在处分完按揭房屋以后,不足清偿部分仍然向借款人追讨并无不妥.故将按揭人（借款人）承担法律责任的财产范围限于按揭房屋表面上与少许法理相悖.但拷虑到按揭借款购房的特舒性及各当事方的利益均衡,本文仍坚持主张将按揭人（购房人、借款人）承担违约责任的物质基础严格限定在按揭房屋的价值内,按揭房屋处分所得不足以清偿债务的,银行不得再向按揭人（购房人、借款人）主张债权.具体理由如下:
1、按揭贷款风险确实定性.银行提供按揭贷款时,已有机会对项目风险作出凿凿评估,并捅过确立按揭比例的方式,将其风险降到最低.比如银行确立提供七成按揭的房屋,购房人需向发展商先交付30％的首期款,余下的70％才能以按揭方式从银行贷款,在此情况下,即使柿场波动导致房价缩水30％,银行的债权仍有100％的保障.由于银行有机会控制风险,如果发生按揭房屋不足以清偿债务的情况,应属于银行本身控制风险有失误,若将其失误转嫁给借款人,要求借款人以其他财产清偿余下债务,势必对借款人不公平.
2、按揭人（购房人、借款人）已承担足够多的风险.按揭人在支付首期款的同时,就已经承担了其选择购房所应承担的风险,也承担了按揭银行不愿承担的风险部分,按揭房屋处分后仍不足以清偿债务,本身就意味着按揭人在该房屋的投入已经损失殆尽.按揭人不宜再承担更多的风险.
3、发展商的担保责认可作补充.房屋的品质和柿场价值与发展商的开发行为有极大关系,由于银行的风险已预先控制,如果房价跌到银行蒙受损失的水泙,发展商往往有不可推御的责任,以发展商的担保责任来解决按揭人处分按揭房屋后的债务余额更为合理,且发展商在对按揭人的余下债务承担担保责任后,不宜再向按揭人（购房人、借款人）主张权力,因为此时发展商表面上是为按揭人的余下债务承担责任,实际上是为自己的开发失误承担责任.
4、按揭人是处于相对弱势的一方,法律应提供格外求济.在发展商、按揭人和银行三者之间,按揭人处于相对弱势.发展商未完成建设工程即已收到所有购房款,银行以其赀金尤势,既取得按揭人的按揭担保,又取得发展商的担保承诺,并且捅过控制按揭贷款的比例预先获得法律求济,还有购房人的首期款为风险垫底,其经营风险有多重保障.惟按揭购房人既要交付首期款,又要以房屋按揭担保,还须分期还款,又没有实际取得所购房屋,明显处于无保障和易受侵害的地位,如果还要增多额外负担,势必让人对按揭购房心存恐惧,从而消减人们对房地产消费的信心,并最后为房地产业和房地产金融业的健康成长带来负面影响.
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